Sélection de jugements rendus par les Tribunaux administratifs

S’agissant de la valeur locative de référence 1970, la société requérante sollicite que, pour les locaux de numéros invariants 584458, 584460, 584465, 584466 et 584468, soit retenu comme termes de comparaison le local-type n° 6 alors que l’Administration fiscale a maintenu le local-type n° 65, à usage d’atelier. Elle conteste également la majoration de 20 % effectuée sur la valeur locative de référence 1970 en application de l’article 324 AA de l’Annexe III au CGI. S’agissant de la valeur révisée 2017, la société requérante sollicite le rattachement de ces mêmes locaux professionnels à la catégorie DEP2, qui comprend tous les entrepôts ou hangars destinés à stocker de la marchandise, les entrepôts de commerce de gros, ainsi que ceux utilisés dans le cadre de la vente par internet ou sur catalogue, alors que l’Administration fiscale a maintenu leur rattachement à la catégorie ATE2. Il résulte de l’instruction que les locaux de numéros invariants 584458 et 584460 sont exploités par une division de la société A… spécialisée dans la fabrication d’instruments électroniques et d’appareils électromécaniques où la société exerce une activité de recherche et développement en matière de technologies d’ultra précision, y conçoit et fabrique des instruments de mesure, de surveillance, d’étalonnage de test, d’analyse, des technologies de mesure 3D portables et automatisées pour des applications telles que la numérisation 3 D, la rétro-ingénierie, le contrôle non destructif, et la simulation numérique pour des industries de process, et utilisés dans divers secteurs d’activité, notamment ceux de l’aérospatiale, de l’industrie lourde, des soins de santé, de la fabrication, de l’industrie pétrolière et gazière, et de la production d’énergie. Il résulte ainsi de l’instruction que les locaux en litige ne peuvent être considérés comme à simple usage d’entrepôt mais constituent un des centres d’innovation de cette société, où sont réalisées des opérations de conception et de fabrication. Si les locaux abritent également une zone de bureaux dont certains servent aux prestations client, et des salles de réunion, l’activité principale exercée au sein des locaux est une activité de recherche et développement et de maintenance. A cette fin, les locaux abritent également un robot 3D, un monte-charge, une zone de stockage en vue de la maintenance, un système de climatisation pour les salles de travail de recherche et développement et une zone de réparation. Les photographies non datées produites par la requérante ne sont pas probantes et ne démontrent pas que l’activité principale exercée dans les locaux serait une activité d’entreposage. L’Administration fiscale était ainsi fondée à retenir comme terme de comparaison, pour la valeur locative de référence de 1970, le local-type n° 65 à usage d’atelier avec un ajustement de + 20 % pour tenir compte de la différence d’entretien et d’aménagement avec le local-type construit en 1950 dans un état d’entretien qualifié de médiocre. S’agissant de la valeur locative révisée 2017 et pour les même motifs, l’Administration fiscale était fondée à retenir la catégorie ATE2 relative aux locaux utilisés pour une activité de transformation, de manutention ou de maintenance. Il résulte de l’instruction que les locaux de numéros invariants 584462, 584465 et 584466 exploités au 1er janvier 2020 par la société Z… qui exerce une activité de fabrication d’instrumentation scientifique et technique, ne peuvent être considérés comme à simple usage d’entrepôt mais à usage d’atelier où s’effectue des opérations de conception et de fabrication. Le nouvel exploitant confirme la présence d’une zone d’atelier. En outre, les dispositions du I de l’article 1517 du CGI énumèrent les seuls changements susceptibles de modifier annuellement la valeur locative d’un local. Ces dispositions ne visent aucunement la simple vacance d’un local, laquelle ne constitue pas un des changements définis à cet article. La simple inexploitation d’un local ne saurait dès lors ouvrir droit à une modification de la valeur locative de ce dernier et par conséquent à une modification de la catégorie attribuée. Les photographies non datées produites par la requérante pour ces locaux ne font aucunement état de locaux aménagés à destination d’entreposage mais de locaux vacants dont la valeur locative, et par conséquent, la catégorie, ne sauraient être modifiées conformément à l’article 1517 précité du CGI. Par suite, l’Administration fiscale était ainsi fondée à retenir, s’agissant des termes de comparaison pour déterminer la valeur locative de référence 1970, le local-type n° 65 à usage d’atelier avec ajustement de 20 % pour tenir compte de la différence d’entretien et d’aménagement par rapport au local-type retenu. Pour les mêmes motifs, s’agissant de la valeur locative révisée 2017, et contrairement à ce que soutient la requérante, il y a lieu de retenir, pour l’évaluation de ces locaux, la catégorie ATE2 abritant des locaux utilisés pour une activité de transformation, de manutention ou de maintenance. Il résulte de l’instruction que le local de numéro invariant 584468, exploité au 1er janvier 2020 par la SAS P… qui exerçait une activité de vente accompagnée d’un service de maintenance, comportait une porte d’entrée où figuraient des horaires d’ouverture et ne pouvait être regardé comme un local à usage d’entrepôt. Dès lors, la requérante ne peut revendiquer un classement de celui-ci en catégorie DEP2 laquelle comprend tous les dépôts ou hangars destinés à stocker de la marchandise, y compris les entrepôts de commerce de gros mais non les commerces de gros où s’effectuent des ventes, ainsi que, comme en l’espèce, un service de maintenance et de réparation. Depuis octobre 2021, ce local est occupé par la société A… qui a effectué des aménagements intérieurs pour son installation. La société requérante n’apporte aucun élément de nature à démontrer que l’activité principale exercée alors dans ce local justifierait de retenir la catégorie DEP2. Dans ces conditions, l’Administration fiscale était fondée à retenir la catégorie ATE2 à défaut de MAG1 qui correspond à une activité de magasin et n’engendrerait en tout état de cause aucun dégrèvement pour la requérante.

La société requérante soutient que l’immeuble en litige doit être classé dans la catégorie 2 « locaux utilisés pour une activité de transformation, de manutention ou de maintenance » du sous-groupe IV « ateliers et autres locaux assimilables » (ATE 2), et non dans la catégorie 5 « magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m²) » du sous-groupe I « magasins et lieux de vente » (MAG 5) qui a été retenue par l’Administration fiscale. A l’appui de cette demande, la requérante fait valoir que son activité de réparation de véhicules occupe une surface supérieure à celle affectée à son activité de concessionnaire automobile, soit 3 344 m² contre 1 361 m². Toutefois, et alors que la superficie totale du local litigieux est de 13 995 m², il ne résulte pas de l’instruction que la surface occupée par les véhicules destinés à être vendus serait limitée à 1 139 m², soit à 64 véhicules, tandis qu’il résulte de l’instruction, en particulier du plan de masse, du procès-verbal de constat établi par un huissier le 17 janvier 2022, et des photographies versés à l’instance par la société requérante, que plus de 350 véhicules de marque « Audi » sont stationnés sur les surfaces extérieures des locaux. En outre, quand bien même une partie de ces véhicules ne serait pas accessible au public, ou qu’une partie d’entre eux serait en attente de réparations, il est constant que l’ensemble de ces véhicules est destiné à être vendu. Par ailleurs, il résulte de l’instruction que l’activité de vente de véhicules de la société représentait, en 2020, 90 % de son chiffre d’affaires. Dans ces conditions, compte tenu de la nature de l’activité principalement déployée dans les locaux en litige et de leur destination, c’est à bon droit que l’Administration les a évalués dans la catégorie 5 du sous-groupe I au sens et pour l’application de l’article 310 Q de l’Annexe II au CGI.

La société requérante soutient que l’immeuble en litige était, au 1er janvier 2020 et au 1er janvier 2021, occupé par le groupement d’entreprises en charge du chantier, de telle sorte qu’il aurait dû être reclassé dans la catégorie 2 « lieux de dépôt couverts » du sous-groupe III « lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement », d’une surface de 719 m². Toutefois, il est constant que la société requérante n’a pas informé l’Administration fiscale d’un changement d’affectation de l’immeuble en cause selon les modalités définies par les dispositions du I de l’article 1406 du CGI. Par ailleurs, la circonstance que les travaux effectués aient temporairement rendu l’immeuble impropre à un usage de bureaux n’est pas de nature à le regarder comme ayant fait l’objet d’un changement de destination. Enfin, il ne résulte pas de l’instruction que l’immeuble en litige ait été rendu disponible pour un usage de dépôt pendant la durée des travaux. Par suite, les locaux détenus par la requérante devaient donc toujours être regardés comme étant à usage de bureaux au 1er janvier des années d’imposition en litige.

Il résulte de l’instruction que la société requérante, gérée par M. A., est propriétaire d’un immeuble situé à Valenciennes composé de deux appartements, l’un occupant le rez-de-chaussée et le premier étage, le second, le deuxième étage de l’immeuble. Le premier appartement est occupé par six personnes, dont M. A et cinq personnes âgées, liées à la société requérante par un bail de colocation. Il résulte de l’instruction que le contrat de colocation conclu entre les occupants s’inscrit dans le cadre d’un habitat inclusif au sens des dispositions de l’article L. 281-1 du Code de l’action sociale. Si les cinq colocataires précités ont par ailleurs conclu un contrat de prestations de services tels que le ménage, l’entretien du linge, l’assistance administrative, la restauration et de la téléassistance, avec la société W… gérée également par M. A., il résulte toutefois de l’instruction que les colocataires sont libres de recourir aux intervenants de leur choix pour les services à la personne dont ils auraient besoin. Enfin, à supposer que la chambre meublée louée par M. A. serait mise en sous-location par la société W… en tant que chambre d’hôte et si la société W…, référencée sur des sites internet spécialisés comme maison de retraite non médicalisée ou comme établissement semi-médicalisé, a apposé une plaque sur la façade de l’immeuble litigieux, ces circonstances ne sont pas de nature à établir que le logement occupé par les colocataires précités ferait l’objet d’une exploitation commerciale qui lui aurait fait perdre sa qualité de local d’habitation. Par suite, c’est à tort que l’Administration fiscale, pour déterminer la valeur locative de l’immeuble en litige, a retenu les règles fixées à l’article 1498 du CGI. Il résulte de ce qui précède que la valeur locative à retenir pour la détermination de la taxe foncière en litige doit être déterminée par les règles prévues à l’article 1496 du CGI.

Pour déterminer la valeur locative du parc des expositions de Montluçon dont l’association requérante est propriétaire, l’Administration fiscale a appliqué la méthode d’évaluation prévue au A du III de l’article 1498 du CGI et indiqué que les locaux, composés de l’ensemble des bâtiments, des aires extérieures d’exposition, des bureaux, des réserves ainsi qu’une partie des aires de stationnement devaient être évalués de manière globale conformément au a du 1° de l’article 324 A de l’Annexe III au CGI. Elle a ainsi retenu, en s’appuyant sur le rapport d’expertise produit par la requérante, une valeur vénale estimée à 398 000 € pour les terrains et à 5 130 000 € pour le coût de la construction soit après application des indices Insee 2013 et 2018 une valeur vénale totale estimée à 5 445 295 € et une valeur locative au 1er janvier de la période de référence de 217 812 € après application du taux de 8 % et de la réduction de moitié de la valeur locative dès lors qu’elle a retenu l’affection de la propriété à l’utilité générale. Il résulte de l’instruction, et notamment du rapport d’expertise du 19 juin 2019 produit par l’association requérante, que, pour déterminer la valeur vénale des biens en litige, l’expert a proposé deux méthodes, l’une fondée sur la méthode comparative bâti-terrain intégré et l’autre sur la méthode comparative « sol + construction ». Cette dernière méthode a permis d’aboutir à la détermination, d’une part, de la valeur du terrain estimée à 398 000 € en mai 2019 se fondant sur la moyenne des valeurs obtenues selon une méthode comparative à partir de « terrains mutés » comparables situés sur le secteur de Montluçon et selon une méthode par l’actualisation du prix d’achat compte tenu, ainsi que l’indique l’expert, de ce que les « valeurs comparatives ne sont pas strictement comparables notamment à cause de la superficie totale de l’ensemble, également de la distance » et, d’autre part, de la valeur des constructions à neuf estimée à 5 130 000 € en mai 2019 après application d’un taux de vétusté de 65 %. Enfin, l’expert a appliqué un coefficient d’environnement économique (environnement économique, pression foncière, accessibilité-visibilité, polyvalence des locaux, nature de l’agglomération et qualité de vie des employés) de 75 % aux valeurs du terrain et des constructions pour arrêter la valeur vénale de cet ensemble à la somme de 4 146 000 €. Dans le dernier état de ses écritures, l’association requérante, écartant les conclusions de l’expert qu’elle a elle-même mandatée à fin de détermination de la valeur vénale du parc des expositions, soutient que cette dernière doit être déterminée au regard des coûts d’acquisition et de construction des terrains et bâtiments actualisés au 1er janvier 2013 et produit à ce titre une liste des immobilisations représentant une somme de 4 617 340 € correspondant à la valeur actualisée des terrains et constructions en lieu et place de la somme de 5 445 295 € telle que retenue par l’Administration. Toutefois, la méthode d’évaluation directe telle que préconisée par l’association ne peut être retenue dès lors qu’elle repose sur les coûts d’acquisition en 1987, 1989 et 1997 des terrains et des coûts de construction établies en 1987 et 1992 qui présentent une trop grande antériorité par rapport à la date de référence du 1er janvier 2013 et ce, alors qu’elle a produit une expertise établie à sa demande relative à la détermination de la valeur vénale du parc des expositions se fondant sur les dispositions du deuxième alinéa du A du III de l’article 1498 du CGI. Par ailleurs, ainsi qu’il a été précédemment indiqué, l’Administration fiscale a refusé de prendre en compte le « coefficient d’environnement économique » de 75 % proposé par l’expert. Si l’association requérante conteste cette position et soutient que les facteurs économiques locaux ont nécessairement une influence sur la valeur vénale des immeubles et doivent être pris en compte, les dispositions législatives ou règlementaires applicables au présent litige ne prévoient aucune règle d’abattement. En outre, l’Administration fiscale a appliqué les indices Insee du coût de la construction à la valeur vénale totale des immeubles. Si l’association soutient qu’il conviendrait de substituer à ces indices l’indice BT01, elle n’établit pas les raisons pour lesquelles cet indice serait plus approprié. Par suite, la valeur vénale totale des biens immobiliers en litige doit être fixée à la date de mai 2019 à la somme de 5 528 000 €. Enfin, pour déterminer la valeur locative au 1er janvier 2013, l’Administration fiscale a appliqué les indices Insee 2013 et 2018 du coût de la construction à la valeur vénale totale des immeubles. Il résulte toutefois de l’instruction que la valeur vénale ayant été établie en euro de mai 2019, il convient d’appliquer le taux Insee du deuxième trimestre 2019 et non celui de 2018 comme l’a fait à tort l’Administration fiscale. Ainsi, l’application de ces taux aboutit à une valeur vénale de 5 211 390 € au 1er janvier 2013 [5 528 000 € x 1646 (indice Insee au premier trimestre 2013) / 1746 (indice Insee au deuxième trimestre 2019)]. Il résulte de ce qui précède que l’association requérante est seulement fondée à demander la réduction de la cotisation de taxes foncières à laquelle elle a été assujettie au titre des années en litige en tenant compte d’une valeur locative au 1er janvier 2013 déterminée en prenant en compte une valeur vénale de 5 211 390 € à la même date de référence.

S’agissant des dégradations et actes de vandalisme subis par l’ensemble immobilier en litige, il résulte de l’instruction que le procès-verbal de constat établi par un huissier de justice le 14 octobre 2015 lors de l’arrêt du site, fait état de nombreux désordres, de problèmes de sécurité, d’environnement et d’assurance, du caractère inexploitable du site en l’état sur le plan sécuritaire et électrique, mais ne recense pas d’atteinte au gros œuvre telle que les locaux auraient perdu le caractère de propriété bâtie et seraient devenus impropres à toute forme d’utilisation. De même, si le rapport de l’inspection des installations classées daté du 28 novembre 2019 indique l’existence de dégradations, et leur amplification en raison d’intrusions à répétition, consistant en des casses de cloisons, de vitres, de passages de câbles, d’extincteurs, d’éléments de structure de certains bâtiments, des atteintes perpétrées sur les transformateurs électriques, des vidanges d’huiles sur le sol, et des dépôts d’ordures, ces constats ne sont, dans leur ensemble, pas différents de ceux déjà posés par le procès-verbal du 14 octobre 2015 et ne font pas état d’atteinte irrémédiable au gros œuvre rendant les bâtiments impropres à toute utilisation dans leur ensemble. Ils ne conduisent en tout état de cause l’inspecteur des installations classées qu’à constater l’état inacceptable du site au regard de la protection des intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 du Code de l’environnement, ce qui est sans influence sur l’appréciation du caractère bâti des lieux au sens des dispositions de l’article 1380 du CGI. Dans ces conditions, en se prévalant d’un constat d’huissier daté du 1er juillet 2022, et d’un rapport de visite d’un cabinet d’architecte daté du 20 décembre 2022, documents tous deux postérieurs au 1er janvier des années d’imposition en litige, la société requérante ne démontre pas que son bien se trouvait à ces dates dans un état de délabrement tel qu’il ne permettait plus aucune utilisation et ne pouvait plus être regardé comme une propriété bâtie, au sens des dispositions de l’article 1380 du CGI.