Sélection de jugements rendus par les Tribunaux administratifs

L’Administration fait valoir que le local-type proposé par la requérante a été, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d’Onet-le-Château, entièrement restructuré et que, dans ces conditions, ce local-type ne peut être regardé comme pertinent pour l’évaluation par comparaison de la valeur locative du local en cause. Ce motif n’étant pas au nombre de ceux opposés par l’Administration pour rejeter la réclamation de la requérante, elle doit être regardé ce faisant comme ayant sollicité une substitution de motif. La société a été mise à même de présenter ses observations sur cette demande de substitution. Il résulte de l’instruction, comme le fait valoir l’Administration fiscale, que le local-type n° 28 proposé par la requérante a été, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d’Onet-le-Château et antérieurement aux années d’imposition en litige, scindé en cinq locaux distincts, référencés sous les invariants 1760201478, 1760203881, 1760203882, 1760203883 et 1760215423, présentant respectivement une superficie de 368, 280, 144, 672 et 150 m², et que ces locaux hébergent des activités différentes. Ainsi, le local-type proposé par la requérante a été entièrement restructuré et a changé de consistance et d’affectation, de sorte qu’il ne peut être retenu comme terme de comparaison pertinent pour évaluer la valeur locative de l’immeuble en cause. Dès lors, l’Administration aurait rejeté sa réclamation si elle s’était fondée initialement sur ce nouveau motif, reposant sur la situation existant lors des années d’imposition litigieuses. Par suite, il y a lieu de faire droit à la demande de substitution de motif formulée par l’Administration, qui n’a pas pour effet de priver la société d’une garantie.

Si la société requérante soutient que les surfaces à usage de voirie de son parc de stationnement doivent, à hauteur d’une surface de 3 402 m² sur une parcelle d’une surface totale de 8 690 m², se voir appliquer un coefficient atténuateur de 0,2, il n’y a pas lieu d’attribuer à ces parties d’immeuble une valeur réduite d’utilisation, l’ensemble des sols et terrains, qui font partie du même groupement topographique et étant normalement destinés à être utilisés par un même occupant ayant pu conduire l’Administration à considérer qu’il s’y exerçait l’activité principale justifiant l’application du barème de la catégorie DEP1 sans abattement pour les espaces de circulation dont il n’est pas établi qu’ils auraient eu une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale dont l’accès ne peut s’effectuer que par les voies litigieuses, celles-ci constituant en effet un élément directement nécessaire à l’activité de l’entreprise utilisatrice.

L’immeuble en litige, occupé par un magasin de canapés jusqu’au décès du gérant le 10 juillet 2021, a été acquis le 18 novembre suivant par la société requérante. Si celle-ci fait valoir, sans être contredite sur ce point, qu’elle avait elle-même l’intention d’utiliser l’immeuble à des fins commerciales, il ressort de l’acte de vente qu’informée de l’état de l’immeuble, en particulier de l’état du béton où la présence de termites avait été décelée, elle s’est engagée à faire procéder à d’importants travaux de rénovation, construction d’une toiture de 600 m², création d’une superficie de 300 m², installation de sanitaires, d’ascenseurs et de 100 m² de baies vitrées et réfection intégrale des installations électriques, conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 de l’article 257 du CGI dans le délai de quatre ans. Il ressort du devis du 8 novembre 2023 que ces travaux, qui doivent d’ailleurs apporter à l’immeuble une plus-value appréciable, ont pour objet l’aménagement de quatre appartements. Lesdits travaux, prévisibles au moment de l’acquisition du bien, ne peuvent, dans les circonstances de l’affaire, être regardés comme ayant entraîné une vacance indépendante de la volonté du propriétaire au sens du I de l’article 1389 du CGI. La circonstance que, dans le délai de quatre ans envisagé pour ces travaux, le rapport d’un bureau d’études déposé en août 2023 a précisé les dangers pour le public de la superstructure en béton, est à cet égard sans incidence.

La société requérante soutient que le local en litige, imposé dans la catégorie 2 du sous-groupe II, aurait dû être imposé sur la base de la catégorie 3 de ce même sous-groupe. Elle indique que ce local, utilisé par l’occupant en vue d’y réaliser des prestations de service à caractère commercial consistant en la mise à disposition de bureaux, d’espaces de travail et d’espaces communs spécialement aménagés pour recevoir ses clients (coworking), présente un aménagement spécifique caractérisé par une « surreprésentation des espaces communs » tels que des tisanerie, salle mamans, salle de bien être, espaces détente, espace évènementiel, barista. Il résulte toutefois de l’instruction qu’elle ne justifie, par aucune pièce, des aménagements spécifiques de ce local au 1er janvier 2022 et au 1er janvier 2023. Elle n’est par suite pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’Administration a imposé ce bien dans la catégorie 2 du sous-groupe II au titre des années 2022 et 2023. En second lieu, la requérante soutient que les sanitaires et vestiaires, les circulations et issues de secours, les ateliers, archives et réserves, les locaux sociaux, les locaux techniques et les PC sécurité, les réserves, caves et circulations en sous-sol ont une valeur d’utilisation réduite et doivent se voir appliquer un coefficient égal à 0,5 en application des dispositions de l’article 324 Z de l’Annexe III au CGI. Toutefois, elle ne verse aucune pièce de nature à établir la consistance, l’emplacement ainsi que l’utilisation des surfaces litigieuses permettant au juge d’apprécier la légalité du coefficient de pondération qui leur a été appliqué.

Il résulte de l’instruction qu’en l’absence de local-type comparable pouvant être retenu sur la commune de Bassens, l’évaluation par comparaison de l’hypermarché en litige, d’une surface pondérée de 9 592 m² à la date d’établissement du procès-verbal des évaluations des valeurs locatives dites de 1970, situé géographiquement à proximité immédiate de la commune de Chambéry à trois kilomètres de son centre-ville, les deux communes étant limitrophes, accessible par transports en commun, et sur un axe majeur de déplacement, conduisant aux stations de ski savoyardes très fréquentées qui draine une clientèle de passage, mais étant également accessible depuis l’autoroute A43 en direction d’Albertville et de Turin et reliant la ville de Chambéry à Grenoble, bénéficie d’une forte attractivité tant du point de vue local que touristique. L’Administration fiscale a retenu à titre de comparaison le local-type C n° 11 inscrit au procès-verbal 6670 ME de la commune de Villefranche-sur-Saône qui correspond à un magasin de vente en grande surface, et non un petit supermarché de quartier au sein d’une petite commune isolée comme le soutient à tort la société requérante. Il accueille une activité similaire à celle du local à évaluer. D’une surface pondérée de 2 747 m², certes moindre que celle de l’hypermarché en litige, évalué par bail à une valeur unitaire de 16,31 euros le m², il est situé sur la commune de Villefranche-sur-Saône dont la population est selon les données INSEE (36 000 habitants) supérieure à celle de Bassens (4 625 habitants), et à proximité de l’autoroute A6 sur l’axe Lyon-Paris. Cette situation traduit un potentiel économique comparable à celui de l’hypermarché de Bassens, nonobstant la différence de superficie, ce qui n’est pas le cas du local-type n° 18 figurant au procès-verbal ME de la commune de Barberey-Saint-Sulpice dans l’Aube, proposé par la requérante, initialement exploité sous l’enseigne Mammouth et à la date des imposition litigieuses sous l’enseigne Géant Casino, dont l’implantation à distance de la ville de Troyes, sur une commune dont la population est limitée à moins de 1 500 habitants, et dont le nombre de logements, de ménages et d’emplois, selon les données du comparateur INSEE, ne présente ni le même potentiel économique et de clientèle potentielle, ni le même attrait commercial que le local-type de Villefranche-sur-Saône dont l’attractivité commerciale est nettement supérieure. La substitution réclamée par la requérante de ce local-type apparaît, pour ces motifs, inopportune. Il résulte ainsi de l’instruction que le local-type retenu par l’Administration fiscale, eu égard à sa situation, son implantation au sein d’une zone économique et d’emploi dynamique comparable à celle du local en litige en périphérie immédiate de l’agglomération de Chambéry, est approprié pour servir de termes de comparaison à l’évaluation de celui-ci.

La société requérante ne saurait soutenir que la superficie de 31 m², correspondant aux sanitaires, couloir, salle de repas et archives qui, en termes de valeur d’utilisation, font partie intégrante des locaux professionnels à usage de bureaux en cause, justifierait, pour la détermination de la valeur locative de ceux-ci, l’application du coefficient de minoration de 0,5 prévu, pour les surfaces couvertes, à l’article 324 Z de l’Annexe III au CGI. Dans ces conditions, la valeur d’utilisation de cette partie ne saurait être regardée comme étant plus faible que celle de la partie bureaux, correspondant à l’affectation principale des locaux, au regard du loyer que pourrait procurer le bien dans son ensemble, s’il était loué. Par suite, c’est à bon droit que l’Administration fiscale a inclus cette superficie de 31 m² à la surface pondérée pour la détermination de la valeur locative des locaux professionnels de la requérante.