Sélection de jugements rendus par les Tribunaux administratifs

Si la société requérante demande qu’un abattement de 50 % soit appliqué à la valeur locative révisée retenue par l’Administration afin de tenir compte des dégradations qu’aurait subies le local à la suite de son occupation illicite, lesquelles auraient, selon elle, altéré ses caractéristiques physiques et environnementales et diminué sa valeur locative, la méthode d’évaluation des valeurs locatives définie dans le cadre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels ne prévoit pas la possibilité d’appliquer un tel abattement en raison de l’état du bien en cause. Par suite, la requérante n’est pas fondée à demander l’application d’un abattement de 50 % sur la valeur locative révisée de l’immeuble. Par ailleurs, si la requérante soutient que des coefficients de pondération auraient dû être appliqués à certaines portions de son immeuble, tels que les lieux de stockage et les réserves, il ne résulte pas de l’instruction que ces espaces n’auraient pas été utilisés en vue de la réalisation d’une activité de transformation, manutention ou maintenance. Enfin, la société ne peut utilement soutenir que les règles issues de la loi du 2 août 1949 relative à la construction d’un pipe-line entre la Basse-Seine et la région parisienne et à la création d’une société des transports pétroliers par pipe-lines et celles relatives aux ensembles commerciaux, qui impliqueraient une réduction des surfaces ouvertes au public, n’ont pas été prises en compte dans la détermination de la valeur locative du local à évaluer, alors que, au regard du principe de l’indépendance des législations, cette circonstance, à la supposer établie, est sans incidence sur l’application par le juge de l’impôt des règles relatives à l’établissement des impositions en litige. 

Il résulte des termes mêmes de l’article 1518 A quinquies du CGI que la valeur locative retenue pour déterminer, par comparaison avec la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, la majoration ou la minoration de valeur locative prévue au III de l’article précité pour l’établissement des cotisations d’impositions directes locales qu’elles mentionnent dues au titre des années 2017 à 2025, est celle mentionnée au I de l’article 1498 du même Code en vue de l’établissement des impositions dues au titre de chacune des années concernées, corrigée par le coefficient de neutralisation prévu par le I de l’article 1518 A quinquies précité, et non la valeur locative, déterminée selon ces modalités, retenue pour l’établissement des impositions dues au titre de la seule année 2017. Ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet d’exclure que soit prise en considération, pour la mise en œuvre du dispositif transitoire d’atténuation qu’elles instituent, la modulation du tarif par mètre carré retenu pour la détermination de cette valeur locative résultant de l’application, le cas échéant postérieurement à 2017, d’un coefficient de localisation en application du 2 du B du II de l’article 1498 du CGI. Au cas particulier, il résulte de l’instruction que la Commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels du département du Nord a établi, le 6 décembre 2017, la liste des parcelles affectées de nouveaux coefficients de localisation dans le département du Nord et qu’elle a attribué un coefficient de 1 aux parcelles AP 424, AP 698 et AR 340 situées sur le territoire de la commune de Dunkerque, sur lesquelles sont implantés les locaux professionnels au titre desquels la société requérante a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et taxes annexes. C’est donc à bon droit que la requérante a demandé l’application à la valeur locative cadastrale de ces locaux le montant de majorations ou minorations prenant en compte le coefficient de localisation de 1, en lieu et place du coefficient de localisation de 0,85 appliqué aux parcelles classées AP et AR en vertu de la décision de la Commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels du département du Nord du 17 juin 2016. 

Il résulte de l’instruction que, faisant droit à la demande présentée par la société requérante, l’Administration a déterminé la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 du local identifié sous l’invariant 0566351E en substituant, au local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d’Aire-sur-La-Lys, le local-type n° 162 du procès-verbal de la commune de Saint-Omer comme terme de comparaison. Elle a ensuite appliqué un abattement de 20 % pour tenir compte de la différence de surface entre le local-type et le local à évaluer. La requérante sollicite également l’application d’un abattement de 10 % afin de tenir compte de la différence de situation ainsi que de la différence d’état et d’entretien, au motif, d’une part, que le procès-verbal de la commune d’Aire-sur-La-Lys du 24 octobre 1972 indique que le secteur dans lequel se situe l’immeuble à évaluer est qualifié de « mauvais » alors que le local-type pris comme terme de comparaison se situe quant à lui dans une zone industrielle comptant plusieurs entreprises et, d’autre part, que le local à évaluer a été construit en 1969 et que son état serait dégradé, quand le local-type pris comme terme de comparaison date de 1994 et que son état d’entretien est qualifié de bon dans la version du procès-verbal de la commune de Saint-Omer mise à jour le 24 mars 2006. Toutefois, les mentions portées dans ces procès-verbaux sont insuffisantes, à elles-seules, pour établir une différence de situation entre le local-type pris comme terme de comparaison et le local à évaluer à la date à laquelle les cotisations de taxe foncière sont établies, soit le 1er janvier 2021 et le 1er janvier 2022. En outre, il résulte de l’instruction que le local à évaluer est également situé à proximité de nombreuses enseignes, ce que ne conteste pas la requérante, qui se borne à faire valoir que ces enseignes sont dépourvues de liens avec l’activité de vente et de distribution de boissons à destination des professionnels à laquelle est affecté cet entrepôt. Enfin, les seules photos, datant d’octobre 2010, du local à évaluer produites par la société ne permettent pas, à elles-seules, d’établir une différence d’état et d’entretien avec le local-type pris comme terme de comparaison à la date d’établissement des cotisations en litige. Il s’ensuit que la requérante n’est pas fondée à solliciter l’application d’un abattement de 10 % au titre de la différence de situation ainsi que de la différence d’état et d’entretien.

En vertu des articles 324 AB et 324 AC de l’Annexe III au CGI, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d’appréciation directe doit d’abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l’origine de la propriété de l’immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d’actes de cession, de déclarations de succession, d’apport en société ou, s’agissant d’immeubles qui n’étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu’elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l’Administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l’article 324 AC de la même Annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu’elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n’est que si l’Administration n’est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l’une ou l’autre de ces méthodes et si le contribuable n’est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu’il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l’origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. En outre, les dispositions de l’article 324 AC de l’Annexe III au CGI ne font pas obstacle à ce que la superficie de l’immeuble évalué par appréciation directe fasse l’objet d’une pondération de la surface des différents éléments qui le composent, afin de tenir compte des différences de commercialité de ces éléments en fonction de leur affectation et de leur emplacement. Elles ne font pas plus obstacle à ce que la valeur locative soit ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre les immeubles d’une nature comparable considérés et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction et de son état d’entretien. Au cas particulier, si la société requérante soutient que, pour l’actualisation de la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 mentionnée à l’article 324 AC de l’Annexe III au CGI, il y a lieu de préférer l’application de l’indice du coût de la construction de la Fédération française du bâtiment plutôt que celui de l’INSEE, elle ne démontre pas que l’Administration aurait appliqué un indice erroné. Au surplus, il ne résulte pas de l’instruction que l’indice INSEE du coût de la construction retenu par l’Administration pour établir la valeur vénale des biens ne serait pas significatif de l’évolution de cette valeur par rapport à l’année 1970. La requérante n’est pas non plus fondée à se prévaloir, sur le fondement des dispositions de l’article L. 80 A du LPF, des énonciations du paragraphe n° 490 du BOI-IF-TFB-20-10-30-30 n° 490, pour contester les modalités de détermination des taux d’intérêt utilisés dans la méthode d’évaluation directe, dès lors que l’article L. 80 A précité n’est applicable qu’en cas de rehaussement poursuivi par l’Administration fiscale, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le moyen tiré de ce qu’en application de cette doctrine le taux d’intérêt devrait être fixé à 4 %, tel que cela figure au procès-verbal des évaluations de la commune de Versailles, au lieu de 8 % comme retenu par le Service, ne peut donc qu’être écarté. 

Il résulte de l’instruction que le local en litige a été classé, pour l’imposition à la cotisation foncière des entreprises, en catégorie 1 du sous-groupe I des magasins et lieux de vente, dite catégorie MAG 1, correspondant aux « boutiques et magasins sur rue ». La société requérante demande à ce qu’il soit classé en catégorie MAG 2, correspondant aux « commerces sans accès direct sur la rue », en raison de son implantation en extrémité de la zone industrielle du Monteil et d’un accès unique par une voie étroite ne générant pas de passage. Toutefois, l’Administration fiscale fait valoir en défense, sans d’ailleurs être contestée, que le local est situé en bordure de la route nationale 145, qui est une voie expresse très fréquentée, depuis laquelle il est parfaitement visible. Ce positionnement lui assure ainsi une grande visibilité, et permet aux automobilistes intéressés de se rendre sur place en empruntant les sorties prévues à cet effet pour rejoindre l’accès direct au local. Au demeurant, la requérante n’établit pas, par les seules pièces du dossier, que l’entrée du local présenterait effectivement des difficultés d’accès liées à l’étroitesse de la voie. Dès lors, par ses caractéristiques physiques et l’activité exercée, le Service a pu à bon droit classer le local en litige dans la catégorie MAG 1. Par ailleurs, les articles 1518 A quinquies et 1518 E du CGI prévoient deux mécanismes temporaires de modération des effets de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels dits du « planchonnement », atténuant de moitié les variations à la hausse ou à la baisse des valeurs locatives, et du « lissage », étalant de façon linéaire sur 10 ans les variations à la hausse ou à la baisse des cotisations dès le premier euro. Ces mécanismes s’appliquent aux impositions de cotisation foncière des entreprises dues au titre des années 2017 à 2025. Ils cessent de s’appliquer aux locaux ayant fait l’objet, après le 1er janvier 2017, d’un changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation prévu par l’article 1406 du CGI, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou de la fraction de la propriété. Le changement d’utilisation visé par les dispositions du I de l’article 1406 précité s’entend du changement d’une des catégories mentionnées à l’article 310 Q de l’Annexe II au CGI. En l’espèce, alors que l’Administration fait valoir en défense que la parcelle était anciennement occupée par un bâtiment à usage de station-service relevant de la catégorie MAG 6 puis classée au cours de l’année 2017 dans la catégorie DEP 2 relative aux lieux de dépôt couverts, la requérante, qui revendique l’application des mécanismes de « planchonnement » et de lissage au local situé dans la zone artisanale Le Monteil Nord à Saint-Sulpice-le-Guéretois, se borne à faire valoir que ce local existait avant le 1er janvier 2017 et était déjà affecté à un usage professionnel sans autre précisions. Ce faisant, la société ne conteste pas sérieusement, par ses seules allégations, l’existence d’un changement d’utilisation du local après le 1er janvier 2017. Par suite, l’applicabilité des mécanismes atténuateurs pour le calcul des impositions en litige n’est pas établie et le moyen ne peut qu’être écarté. 

Il résulte de l’instruction que l’Administration fiscale a renoncé au local-type n° 5 du procès-verbal des maisons exceptionnelles (ME) du 9ème arrondissement de Paris (Chaussée d’Antin), correspondant à des locaux à usage de bureaux, initialement retenu comme terme de comparaison pour procéder à la détermination de la valeur locative des locaux litigieux. Pour déterminer la valeur locative du local professionnel de la société requérante, l’Administration fiscale y a substitué le local–type figurant sous le n° 6 du procès-verbal des locaux commerciaux ordinaires (C) du 9ème arrondissement (Chaussée d’Antin), correspondant à une boutique située dans le même ensemble immobilier que les locaux de la requérante, d’une surface pondérée de 83 m² au tarif de 96,35 euros par m², à partir duquel le tarif unitaire pour les locaux occupés par la requérante a été fixé à 77,08 euros par m², après application d’un ajustement de – 20 % pour tenir compte de la différence de superficie entre les deux locaux, en application des dispositions de l’article 324 AA de l’Annexe III au CGI. Le local–type n° 6 retenu, à usage commercial, présente des caractéristiques similaires à celles de l’immeuble en litige, et se situe dans le même ensemble immobilier. Par ailleurs, il ne résulte pas de l’instruction que ce local aurait fait l’objet d’une restructuration ou d’un changement de consistance. Dans ces conditions, et alors que la requérante ne conteste pas l’ajustement opéré pour rendre compte de la différence de surface entre ses locaux et le local de référence, eu égard à ses caractéristiques, à sa situation géographique et à son affectation identique, le local–type n° 6 doit être regardé comme un terme de comparaison pertinent pour la détermination de la valeur locative du bien en litige. La société soutient que ses locaux doivent être évalués par comparaison au local-type n° 10 figurant au procès-verbal ME du 9ème arrondissement (Chaussée d’Antin), correspondant à des locaux commerciaux exploités sous l’enseigne « Zara », dont le tarif de valeur locative unitaire au m² est de 40,40 euros. Cependant, l’Administration fiscale fait valoir sans être contredite que ce local de bureaux a fait l’objet d’importants travaux, autorisés par un permis de construire du 27 novembre 2014, qui ont modifié sa superficie et changé sa destination. Dans ses conditions, ce local ne présentait plus les mêmes caractéristiques que lors de son inscription au procès-verbal et ne peut, dès lors, pas être utilisé comme terme de comparaison. La requérante demande subsidiairement de retenir le local–type figurant sous le n° 11 du procès-verbal ME du 9ème arrondissement (Chaussée d’Antin), au tarif de 44,21 euros par m², en faisant valoir qu’il s’agit d’un « immeuble de commerce tout à fait comparable aux locaux litigieux ». Toutefois, alors que ce local présente une superficie moindre de 36 m², il ne peut être regardé comme plus pertinent que le local–type n° 6 proposé par l’Administration, qui jouxte le local litigieux. Il résulte de tout ce qui précède que le local-type n° 6 du procès-verbal des locaux commerciaux du 9ème arrondissement de Paris (Chaussée d’Antin), après ajustement non contesté de 20 % de sa valeur unitaire foncière en application de l’article 324 AA de l’Annexe III au CGI pour tenir compte de la différence de superficie entre les deux locaux, doit être regardé comme constituant un terme de comparaison pertinent des locaux commerciaux en litige.