(période analysée : mars-avril 2024)
Etablissements industriels
TA Clermont-Ferrand, 8 mars 2024, n° 2300956 (défavorable)
Pour remettre en cause le calcul du prix de revient déterminé par le Service des impôts, la société fait valoir que les prix de revient portés sur ses déclarations « modèle U » sont cohérents avec les données publiques sur la décomposition du coût d’investissement d’un parc éolien. Toutefois, en se fondant sur des études publiques de portée générale réalisées notamment par la Commission de régulation de l’énergie et le Syndicat des énergies renouvelables, elle ne permet pas d’identifier avec précision les coûts qui pourraient être dissociés de ceux entrant dans le champ d’application de la taxe foncière et, ce faisant, ne conteste pas utilement le prix de revient déterminé par l’Administration pour le parc éolien qu’elle exploite. Il en va de même concernant les reconstitutions des prix de revient des fondations du parc éolien se fondant sur le volume des fondations et un coût moyen par m3 de béton résultant de l’expérience du groupe EDF Renouvelables.
TA Montpellier, 18 mars 2024, n° 2201985 (défavorable)
Il résulte de l’instruction que trois factures sont en litige pour la détermination du caractère taxable des équipements. La facture du 28 février 2014 de la société B… correspond à de la maçonnerie pour la réalisation d’une charpente, d’une couverture, d’un bardage et de panneaux isothermes pour la rénovation du bâtiment, entrant dans le champ d’application du 1° de l’article 1381 du CGI. La facture de la société A… correspondant à une porte et son équipement électrique et celle de l’Eurl F… correspondant à la rénovation du câblage de l’éclairage, le changement des luminaires dans les chambres froides, les halls de départ et de conditionnement et de préparation, de la salle de repos, de réfectoire, la sécurité électrique, la climatisation du réfectoire et de la salle de repos, sont relatives à des équipements qui n’apparaissent pas être spécifiquement adaptés aux activités de la société requérante. Par suite, cette dernière ne justifie pas du caractère non taxable des équipements en litige.
TA Versailles, 21 mars 2024, n° 2110173 (défavorable, en l’espèce)
Il résulte de l’instruction que le local en litige présente les caractéristiques d’un entrepôt d’une surface totale de 56 728 m² destiné au stockage, et au sein duquel sont gérées la réception, la préparation des commandes, ainsi que l’expédition des produits frais, extra-frais, marées, boucherie et volailles, et fruits et légumes. La zone de stockage est composée de plusieurs cellules destinées à recevoir les marchandises, dont la température est réglée en fonction de la nature desdites marchandises et qui contiennent des machines permettant le scannage, l’identification du client et la prise de photo de la palette, ainsi que le contrôle au poids afin de valider la préparation des commandes. L’entrepôt dispose, en outre, d’installations frigorifiques, d’un laboratoire permettant l’automatisation du calibrage et la vérification du poids, du pénétromètre, du taux de sucre et de l’acidité des fruits et légumes, d’une zone de valorisation des traitements des déchets, de 3 873 emplacements palettes pour les produits frais, de 1 688 emplacements palettes pour les fruits et légumes, de 433 racks, d’une hauteur moyenne de 7 mètres, qui créent 1 299 emplacements de stockage. Par ailleurs, afin de gérer les importants flux de marchandises, générés par le traitement de 130 000 colis, de 80 camions entrants et 120 camions sortants par jour en moyenne, le personnel utilise en permanence 45 engins de manutention et de levage, afin de charger et décharger les camions, entreposer les marchandises dans les zones dédiées et préparer les commandes, et dispose d’un casque vocal indiquant le cheminement à suivre pour récupérer les produits. Enfin, l’ensemble de l’activité de l’entrepôt repose sur l’utilisation d’un système informatique centralisé de gestion de l’entrepôt, qui permet de traiter toutes les procédures à l’aide de casques vocaux reliés par radiofréquence à l’ordinateur central en temps réel, en ce que le personnel désigné relève un code à l’emplacement indiqué et le renvoie au système informatique pour obtenir la quantité de marchandises à prélever, permettant notamment, à des chariots de mise en stock, de se placer aux emplacements désignés pour déposer ou prélever les palettes de marchandises sur les différents niveaux de racks suivant la volumétrie des produits stockés. Ainsi, contrairement à ce que soutient la société requérante, le rôle des installations techniques, matériels de manutention et de levage mis en œuvre au sein de cet établissement est prépondérant et destiné à assurer une activité de stockage, fabrication préparation et envoi des commandes à destination des magasins. Dans ces conditions, c’est à bon droit que l’Administration a retenu que l’établissement en litige revêt un caractère industriel au sens des dispositions de l’article 1499 du CGI.
TA Marseille, 22 mars 2024, n° 2200340 (défavorable)
La société requérante a bénéficié, le 2 juillet 2012, d’un apport partiel d’actif (APA), de la part de la SA AF… Postérieurement à cet APA, le même jour, le groupe suisse K…, a racheté l’intégralité des titres de la société requérante. L’APA ayant été réalisé entre deux sociétés, la société requérante et la société A…, contrôlées par une même société, la SA AF…, société mère du groupe, la requérante n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’Administration lui a fait application des 11ème et 12ème alinéa de l’article 1518 B du CGI. La circonstance que les deux opérations, distinctes et successives, aient été prévues par une unique convention datée du 22 mai 2012 et exécutées le même jour dans un même objectif est sans incidence sur le bien-fondé des impositions en litige, dès lors que l’APA est antérieur à la cession des titres. En outre, pour l’application du 12ème alinéa de l’article 1518 B, le contrôle de la société cédante et de la société cessionnaire par une même entreprise doit être apprécié au moment de l’opération de cession des immobilisations corporelles. Par suite, la circonstance qu’au 1er janvier 2013 la société requérante et la société AF… n’étaient plus contrôlées par la même société est sans incidence sur le bien-fondé des impositions en litige.
TA Nantes, 22 mars 2024, n° 2004114 (favorable)
Il résulte de la facture du 26 janvier 2009 de la SARL P… et de la facture de la société J…, suffisamment précises, que les immobilisations correspondantes se rapportent à des travaux d’entretien et doivent être analysés comme des charges déductibles en dépit de leur inscription comptable en tant qu’actifs immobilisés. Par suite, il y a lieu de les exclure de la base imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la cotisation foncière des entreprises.
TA Bordeaux, 28 mars 2024, n° 2202681 (favorable)
Il n’est pas contesté que les alvéoles en litige ne font pas partie des installations mentionnées au 1° et 2° de l’article 1381 du CGI dans la mesure où elles ne sont pas des ouvrages en maçonnerie et ne sont destinées ni à abriter des biens, ni à stocker des produits, mais ont pour objet de favoriser la transformation par décomposition et méthanisation des déchets qui y sont enfouis. D’autre part, il résulte de l’instruction que, pour les besoins de son activité, la société requérante a aménagé sur le site de Lapouyade des alvéoles d’enfouissement qui sont constituées d’une couche d’argile d’une épaisseur d’un mètre, étanchéifiée par membranes et comportant des drains de captage des lixiviats et des biogaz qui sont ensuite traités ou éliminés. Une fois comblées, ces alvéoles sont recouvertes d’une couche d’argile étanche puis plantées de végétaux. Ces alvéoles servent à l’étalement et au compactage de déchets ultimes. Dès lors, les alvéoles, qui sont des moyens spécifiques requis pour le processus industriel d’enfouissement des déchets, sont indispensables pour permettre l’exercice de l’activité industrielle du site d’enfouissement et nécessaires au regard de la réglementation environnementale pour la création de ces sites industriels. Par suite, elles doivent être regardées comme spécifiquement adaptées aux activités susceptibles d’être exercées dans un établissement industriel au sens de l’article 1499 du CGI. La société requérante est ainsi fondée à soutenir que les alvéoles sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties sur le fondement du 11° de l’article 1382 du CGI.
TA Lille, 28 mars 2024, n° 2101855 (favorable*)
Il est constant que, par un traité du 12 novembre 2004, la société P…, devenue la société requérante, et la société R… ont fusionné, la première ayant absorbée la seconde. Par suite, et sans qu’y fasse obstacle l’absence de réalisation des formalités relatives à la publicité foncière du transfert des biens résultant de ce traité de fusion-absorption, cette circonstance ne pouvant avoir d’incidence que sur la détermination du redevable de l’imposition, conformément aux dispositions des articles 1402 et 1403 du CGI, et non sur la base imposable, la société requérante est fondée à soutenir que la valeur locative des immobilisations corporelles acquises à la suite de cette opération de fusion doit être déterminée conformément aux dispositions de l’article 1518 B du CGI. Par ailleurs, il résulte de l’instruction que les immobilisations comptabilisées sous les libellés « Portes automatiques », « Charpente pour convoyeur », « Fourniture et pose de deux extracteurs », « Porte sectionnelle », « Ventilation atelier », « Electricité aménagement usine », « Electricité usine », Ventilation essai soudure », Climatisation local serveur salle informatique », « Cabine haute tension », « Alimentation de puissance local éclairage et prise » et « Système ventilation forcée » correspondent à des biens spécifiquement adaptés aux activités industrielles susceptibles d’être exercées dans un établissement industriel, au sens de l’article 1499 du CGI, et qui ne sont pas au nombre des éléments mentionnés aux 1° et 2° de l’article 1381 de ce Code. La société requérante est dès lors fondée à soutenir qu’elles sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties, en application du 11° de son article 1382 du CGI.
* Ce jugement favorable a été obtenu par les avocats partenaires et l’équipe fiscale du Groupe G.A.C.
TA Pau, 11 avril 2024, n° 2101463 (défavorable, en l’espèce)
La société requérante soutient que le caractère saisonnier de son activité, qui implique une faible utilisation de certains équipements techniques, confère à l’activité un caractère non industriel. Toutefois, alors que la majeure partie des capacités de stockage dont dispose la société est constituée de silos verticaux, composés de cellules dont le chargement implique nécessairement l’utilisation de matériels de manutention importants et dont l’exploitation est soumise à des prescriptions strictes en matière de prévention des risques d’incendie et d’explosion, qui rendent nécessaires, en permanence, une surveillance, une aération et un dépoussiérage à l’aide d’équipements incorporés ou au moins affectés à ce silo, ce critère de fréquence d’utilisation des moyens techniques ne peut être regardé comme permettant d’apprécier, à lui seul, le caractère prépondérant ou non de ces moyens dans l’exercice, par la société requérante, de son activité. En outre, si le chargement de ces silos présente un caractère saisonnier, puisqu’il s’effectue lors des moissons, leur déchargement a eu lieu fréquemment et rend nécessaires des moyens matériels, qui, quoique moins importants que lors des phases de remplissage, font intervenir notamment des boisseaux de chargement. Dans ces conditions, la société requérante doit être regardée comme ayant mis en œuvre, dans le cadre de l’exercice de son activité, des moyens techniques non seulement importants, mais dont le rôle, dans son processus d’exploitation, a été prépondérant. Il suit de là que l’Administration était fondée à estimer que cette société exerçait une activité industrielle au sens et pour l’application des dispositions de l’article 1499 du CGI.
TA Pau, 15 avril 2024, n° 2201514 (défavorable)
Pour contester la superficie retenue par le Service pour le calcul de la cotisation foncière des entreprises au titre des années en litige, la société requérante soutient que seuls 57 570 m² sur les 137 860 m² de la surface totale de l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire sont affectés à l’exercice de son activité industrielle, la surface restante ne supportant aucune construction et étant essentiellement à usage d’espaces verts. Toutefois, elle ne verse au débat qu’une photographie aérienne, non datée, qui ne permet pas d’établir que les 80 290 m² de surface d’assiette du terrain supplémentaires qui ont été pris en compte dans les bases d’imposition en litige n’étaient pas directement nécessaires à l’exercice de son activité professionnelle. Dans ces conditions, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que le Service a inclus à tort ces espaces dans la superficie retenue pour le calcul de sa valeur locative servant de base à son imposition à la cotisation foncière des entreprises.
TA Lille, 19 avril 2024, n° 2003037 (défavorable, en l’espèce)
La société requérante exerce une activité de grossiste distributeur de produits surgelés, dans des locaux d’une surface de 2 600 m². Il résulte de l’instruction, d’une part, que la société dispose au sein de ces locaux, pour les besoins de son activité, d’une surface de quais de 554 m², zone dite de « froid positif » à 0° et d’une chambre de congélation de 1 284 m², zone dite de « froid négatif » à –20°C, l’Administration précisant, sans être contredite, que cette chambre de congélation est pilotée depuis une salle abritant la machinerie informatisée, centralisée et automatisée, d’autre part, que le prix de revient des éléments constitutifs de ces installations frigorifiques s’élève à 467 592 euros. Ainsi, ces installations de production de froid, dont il est constant qu’elles sont nécessaires à l’activité de distributeur de produits surgelés de la société requérante, doivent être regardées comme des moyens techniques importants au regard de leur valeur vénale. Par ailleurs, eu égard au caractère indispensable de la présence de chambres froides pour l’activité exercée par la société requérante et à la surface occupée par ces installations, qui représentent plus de la moitié de la surface totale des locaux, elles doivent également être regardées comme ayant un rôle prépondérant dans l’activité de cette société. Dans ces conditions, l’Administration fiscale a pu, sans commettre d’erreur d’appréciation, qualifier l’établissement exploité par la société requérante d’établissement industriel au sens des dispositions de l’article 1499 du CGI.
Locaux professionnels
TA Paris, 5 mars 2024, n° 2110735 (défavorable, en l’espèce)
Dès lors que le parking couvert en litige n’est pas, en l’espèce, le parking de l’hôtel réservé à sa clientèle mais un parking public qui dispose d’une entrée indépendante et est géré par une société tierce, auprès de laquelle les clients de l’hôtel réservent leur place de parking, la surface du parking doit être regardée comme relevant d’une utilisation distincte de celle du reste de l’immeuble affecté à une activité hôtelière et, par suite, être imposée dans la catégorie du sous-groupe III correspondante. L’Administration fiscale a, par suite, à bon droit, imposé la surface du parking en faisant usage de la catégorie des « parcs de stationnement couverts ».
TA Grenoble, 18 mars 2024, n° 2106202 (défavorable, en l’espèce)
L’Administration peut valablement retenir un terme de comparaison situé sur la commune de Villefranche-sur-Saône (Rhône) pour évaluer un bien situé sur la commune d’Echirolles (Isère) dès lors que, d’un point de vue économique, la commune de Villefranche-sur-Saône est suffisamment comparable à la commune d’Echirolles au regard notamment de la population en nombre d’habitants, de sa superficie, des taux d’activité et de chômage des 15 à 64 ans. Eu égard à l’analogie entre ces deux communes, il n’y a pas lieu d’apprécier l’analogie des communes de Villefranche-sur-Saône et d’Echirolles au regard des aires urbaines auxquelles elles appartiennent.
TA Clermont-Ferrand, 22 mars 2024, n° 2000600 (défavorable, en l’espèce)
L’ensemble immobilier constituant le parc du Volcan de Lemptegy comprend sur un même site clos et grillagé quatre bâtiments : – le bâtiment A qui abritent, au rez-de-chaussée, un restaurant indépendant ainsi que deux salles de projections, deux salles d’exposition, l’infirmerie, des sanitaires, un vestiaire et une laverie et à l’étage des bureaux, les archives et une chaufferie ; – le bâtiment B qui accueille au rez-de-chaussée une salle d’exposition, une salle de cinéma, un garage et des espaces de stockage et, à l’étage, deux chambres et un espace de stockage ; – un bâtiment C qui abrite une salle de projections « La mine » fermée au public depuis octobre 2018 ; – un bâtiment D, non ouvert au public, qui abrite un garage, un atelier et des espaces de stockage. Il résulte de l’instruction que la clientèle du parc paie un droit d’entrée unique acquitté à la billetterie situé au niveau de l’entrée du site, qui en constitue le seul accès, le second étant réservé aux pompiers selon le plan produit par la société requérante, lui permettant de bénéficier de l’ensemble des services et activités proposés (espaces d’exposition consacrée à la vulcanologie, salle de cinéma, attraction ludique « La mine ») dans les différents bâtiments et notamment d’avoir accès à la boutique de souvenirs ouverte aux mêmes jours et horaires que le parc. Il en résulte que les locaux exploités par la société requérante sur un même site clos et grillagé font partie du même groupement topographique à l’exception du restaurant qui fait l’objet d’une utilisation distincte ainsi que l’a retenu l’Administration. En se bornant à soutenir que les bâtiments sont séparés physiquement, la société requérante n’établit pas, alors qu’elle est la seule à même d’apporter sur ce point des éléments de justification, que les bâtiments A, B et D devraient être regardés, compte tenu de leurs agencements, comme constituant des fractions de propriété destinées à des utilisations distinctes au sens des dispositions de l’article 324 A de l’Annexe III au CGI et devant faire l’objet d’une évaluation séparée.
TA Lille, 22 mars 2024, n° 2104307 (défavorable, en l’espèce)
Si, pour la mise en œuvre de la méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe, la société requérante invoque un prix d’acquisition de 2 050 200 francs le 2 février 1999, soit 312 550,97 euros, un indice 216 au 2ème trimestre 1969, correspondant à un prix d’acquisition de 389 499 francs, soit 59 379 euros au 1er janvier 1970, lequel, corrigé d’un abattement pour dépréciation immédiate de 10 % compte tenu des sujétions dont est grevé l’ensemble immobilier dans l’acte de vente, d’un abattement pour vétusté de 42 % tenant compte d’un amortissement du bâtiment au taux minimal de 2 % sur la période février 1999-décembre 2020, et d’un ajustement de –10 % en raison de la nature, l’importance, l’affectation et la situation du bâtiment, aboutissant selon elle à une valeur vénale corrigée de 22 564 euros (59 379 euros x 0,38), à une valeur locative cadastrale 1970 de 1 579 euros (8 464 euros x 7 %), à une valeur locative cadastrale (base 1er janvier 1970) pour les années 2018 à 2021 respectivement de 5 065 euros, 5 176 euros, 5 238 euros et 6 247 euros, aboutissant après la prise en compte des coefficients de neutralisation à un planchonnement pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021 respectivement de – 74 547 euros, – 74 514 euros, – 74 885 euros et – 73 455 euros, elle fait toutefois état dans sa déclaration n° 6660-REV en date du 4 février 2022 d’aménagements réalisés depuis l’acquisition de l’immeuble, notamment de travaux de construction réalisés entre 2000 et 2007 pour un montant de 152 784,33 euros et d’additions de construction entre 1999 et 2018 pour un montant de 518 717 euros. Il ne ressort d’aucun élément du dossier que la différence de valeur locative après la prise en compte de ces aménagements serait négative à l’issue du planchonnement égal à la valeur locative 1970 actualisée et revalorisée 2017 moins la valeur locative révisée neutralisée, divisé par deux. De même, il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’à partir de la valeur locative révisée brute pour chacune des années concernées, reconsidérée par la requérante à partir d’une surface pondérée de 13 863 m² dans la catégorie « DEP 2 » et 900 m² dans la catégorie « DEP 3 », il en résulterait un trop perçu d’imposition.
TA Lille, 22 mars 2024, n° 2106350 (défavorable, en l’espèce)
Pour déterminer la valeur locative 1970 du local commercial de la société requérante situé sur la commune de Loison-sous-Lens, l’Administration, suivant la méthode comparative prévue au 2° de l’article 1498 du CGI, a décidé de retenir le local type n° 6 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de La Bassée, qui compte un nombre de ménages fiscaux à peu près identique à celui de Loison-sous-Lens et, sur le plan économique, une répartition de la population sensiblement la même, la part du commerce, transports et services divers étant de 70 % pour Loison-sous-Lens et 64,7 % pour La Bassée. Ce local à usage de commerce, d’une superficie réelle de 381 m² et d’une surface pondérée de 210 m², est comparable avec le local de la société requérante d’une surface pondérée égale à 160 m². En appliquant un coefficient de –10 % pour différence de zone de commercialité, le tarif de 9,15 euros/m² est ramené à 8,23 euros/m². Or, ce tarif est supérieur à celui de 6,25 euros/m² retenu dans la décision d’admission partielle.
TA Montreuil, 25 mars 2024, n° 2007853 (défavorable)
Pour l’évaluation d’un immeuble à usage d’entrepôt et de bureaux situé à cheval sur les communes de Tremblay et de Roissy-en-France, l’Administration fiscale propose de retenir comme termes de comparaison les locaux types nos 80 et 84 du procès-verbal de la commune d’Aulnay-sous-Bois. Le premier est un immeuble à usage d’entrepôt, d’une surface pondérée de 2 988 m², et dont la valeur locative unitaire est fixée à 15,24 euros/m². Le second est un immeuble à usage de bureau, d’une surface pondérée de 240 m², et dont la valeur locative unitaire est fixée à 25,92 euros/m². Ces biens sont comparables en termes de surfaces à l’immeuble litigieux et, contrairement à ce que soutient la société requérante, sont situés dans une commune placée dans une situation analogue à celle de Tremblay en termes d’attractivité économique. La circonstance que l’immeuble évalué présente une double affectation, à usage d’entrepôt et de bureaux, peut être utilement prise en compte en calculant le tarif unitaire correspondant aux deux locaux types pris conjointement, compte tenu des surfaces respectivement affectées à chaque usage.
TA Clermont-Ferrand, 28 mars 2024, n° 2100162 (défavorable, en l’espèce)
S’agissant de la partie non occupée d’un bâtiment, la société requérante a mentionné dans sa déclaration n° 6660-REV-K que la société T…, qui occupait en dernier lieu le bâtiment, exerçait une activité mécanique qualifiée d’activité « ATE » (« Ateliers et autres locaux assimilables »). Si la société requérante fait valoir qu’en réalité l’activité exercée était industrielle, elle se borne à indiquer que, selon Infogreffe, l’activité de la société T… était une activité de « mécanique industrielle » et se borne à invoquer l’importance des moyens techniques nécessaires à cette activité, sans apporter d’éléments permettant de l’établir. Par ailleurs, les seules photographies non horodatées et ne permettant au demeurant pas d’avoir une vue globale sur l’intérieur du bâtiment, ne suffisent pas à établir que la vacance de l’immeuble serait assortie de la disparition de tout moyen technique industriel, rendant l’immeuble disponible pour une autre activité. Par conséquent, ce bâtiment ne pouvait être évalué en application de l’article 1499 du CGI.
TA Rouen, 29 mars 2024, n° 2303115 (défavorable)
Si la société requérante soutient que son immeuble avait, avant même l’achèvement des travaux dont il a fait l’objet, déjà perdu sa nature de magasin de grande surface au 1er janvier 2022, il résulte de l’instruction qu’il est resté inexploité plusieurs années avant son acquisition. Si la société affirme que les locaux ont été, dès le 14 décembre 2021, effectivement affectés à une activité de stockage de produits non dangereux et que cette activité n’imposait pas de travaux de transformation particuliers, elle ne l’établit pas. La seule circonstance que, par effet d’une clause de non-concurrence, la société s’est interdit de redonner une vocation de surface commerciale au bien ne suffit pas à considérer qu’il était nécessairement devenu un lieu de stockage à la date de référence. Ainsi, la nature du local, à usage de commerce, est restée inchangée jusqu’à l’achèvement des travaux de changement d’affectation de juin 2022, alors même que le bien était vacant. Contrairement à ce que soutient la société requérante, le constat d’absence de locataire et d’exploitation du local caractérise seulement l’existence d’une telle vacance ou inexploitation et ne présume pas d’un changement d’affectation au 1er janvier de l’année d’imposition.
TA Montpellier, 2 avril 2024, n° 2303962 (défavorable)
Si les parties s’accordent sur le rattachement du bien en litige à la catégorie « DEP 1 » correspondant aux « lieux de dépôt à ciel ouvert et terrain à usage commercial ou industriel », la société requérante persiste à considérer comme surface principale une surface de 20 m² correspondant à un local dans lequel sont gérées toutes les réservations et le reste du parc non couvert de stockage des caravanes en partie secondaires. Il résulte toutefois de l’instruction que, s’il a été choisi d’accomplir les tâches administratives liées à l’activité sociale dans le local de 20 m² situé sur le site, cette activité est essentiellement constituée par l’entreposage matériel de caravanes. Dès lors qu’il n’est pas contesté que cet entreposage se fait sur une surface de 12 204 m², celle-ci doit, nonobstant le fait que la clientèle n’y accède pas, être qualifiée de partie principale comme correspondant à celle essentielle à l’exercice de l’activité à laquelle le terrain est totalement ou principalement affecté. Le reste de la surface comprenant les aires de circulation devra, dans les circonstances de l’espèce, être considéré comme partie secondaire. Par suite, en répartissant la surface totale par la distinction en « P1 » de 12 204 m² et en « P3 » de 6 228 m², l’Administration n’a pas fait une inexacte application des dispositions de l’article 1498 du CGI.
TA Versailles, 2 avril 2024, n° 2110312 (défavorable)
L’unique contestation opérante demeurant en litige porte sur le classement d’une surface de 4 000 m² en zone « P1 », correspondant aux parties principales essentielles à l’exercice de l’activité de la société, à savoir les zones ou sont pratiquées les activités de transformation et de manipulation des matériaux. La société requérante soutient que seuls 612 m² ou au maximum 1 000 m² peuvent être classés dans cette catégorie, correspondant à la surface du hangar de 512 m², composé de trois éléments mobiles en mauvais état et d’une partie fixe, et d’une partie non-couverte d’environ 100 m² pour la manutention autour de la grue. Toutefois, elle se borne à produire à l’appui de cette allégation, d’une part, un procès-verbal de constat d’huissier du 25 novembre 2020 portant uniquement chiffrage de la surface non contestée du potager et se bornant à constater pour le surplus la présence d’un hangar mobile en mauvais état et rouillé et de constructions de type Algeco et, d’autre part, un certificat de mesurage des superficies par un géomètre expert en date du 26 novembre 2020 évaluant la surface du hangar dans sa partie fixe à 137,5 m² et les autres constructions sanitaires vestiaires bureaux et réserves à une surface de 264,9 m², soit un total de 402,4 m². Il ressort en revanche des photographies aériennes produites par l’Administration fiscale que des opérations de transformations et de manipulation des matériaux sont pratiquées par la société requérante bien au-delà de la zone du hangar, l’activité ne se limitant pas à la seule production de pieux au moyen de la machine dédiée. Il s’ensuit que la surface de terrain essentielle à cette activité ne saurait être réduite aux seuls 612 m² correspondant à la prise en compte d’une surface de seulement 100 m² au-delà du hangar bien inférieure à celle du rayon d’action de la grue entrant dans la manipulation des matériaux et celle des produits finis lesquelles couvrent, au vue de ces mêmes photographies, la quasi-totalité de la surface de la parcelle et alors que les traces consécutives aux opérations d’assemblage et de soudure sont présentes sur une zone d’au moins 3 400 m² qui sont à ajouter aux surfaces du hangar, soit un total minimum de 4 000 m² entrant dans la zone « P1 ». Ainsi, c’est à bon droit que l’Administration a évalué à 4 000 m² la surface essentielle à l’exercice de l’activité de l’entreprise et soumis celle-ci par conséquent à la taxe foncière sur les propriétés bâties en application du 5° de l’article 1381 du CGI. Par ailleurs, compte tenu des éléments qui viennent d’être énoncés, la société requérante n’est pas fondée à demander que cette surface soit requalifiée en zone « P3 » qui correspond à une surface secondaire non couverte.
TA Nancy, 4 avril 2024, n° 2201335 (défavorable)
S’il existe une différence de superficie entre le local type, d’une surface pondérée de 5 182 m², et l’immeuble dont la société requérante est propriétaire, d’une surface pondérée de 2 968 m², une telle différence ne fait pas par elle-même obstacle à ce que le local type soit valablement retenu comme terme de comparaison, mais justifie, ainsi que le Service l’a estimé, un ajustement à la hausse de la valeur locative. Le Service était également fondé à estimer, compte tenu de la proximité du local à évaluer avec la RN 59, que celui-ci bénéficie d’une situation plus favorable par rapport au local type, plus éloigné de cet axe de circulation. En revanche, ainsi que le fait valoir la requérante, les aménagements spécifiques dont est pourvu le terme de comparaison, à la différence du local en litige, justifiaient un ajustement à la baisse. Toutefois, au regard de l’ensemble de ces circonstances, il résulte de l’instruction que le Service a fait une exacte application des dispositions de l’article 324 AA de l’Annexe III au CGI en ajustant la valeur locative du local type en appliquant à la hausse un coefficient de 10 %.
TA Grenoble, 12 avril 2024, n° 2106726 (favorable, en l’espèce)
Si l’Administration fiscale fait valoir que les communes d’Echirolles et d’Illkirch ne sont pas analogues sur un plan économique et en taille de population, elles sont néanmoins toutes les deux situées en périphérie d’une agglomération importante, respectivement Grenoble et Strasbourg, et sont comprises dans des aires urbaines qui présentent quant à elles une situation économique semblable. Par ailleurs, la taille de la population des deux métropoles est proche. Compte tenu de la nature des établissements en cause (hypermarchés), ces éléments rendent les aires géographiques d’implantation comparables, alors même que les deux communes concernées sont éloignées. En outre, il résulte de l’instruction que le local type n° 4 inscrit sur le procès-verbal « ME » de la commune d’Illkirch, proposé par la société requérante, correspond à un hypermarché d’une surface réelle de 55 880 m² et une surface pondérée de 15 757 m². Il n’est pas contesté que ce terme de comparaison présente, de plus, des caractéristiques propres similaires à celles de l’établissement à évaluer, en particulier une implantation dans un centre commercial. Par suite, le local type n° 4 du procès-verbal « ME » de la commune d’Illkirch constitue un terme de comparaison pertinent.
TA Versailles, 26 avril 2024, n° 2401022 (défavorable)
Pour contester le niveau du coefficient de localisation de 1,3, la société requérante soutient que la situation des parcelles concernées en bordure de l’autoroute A6 l’expose particulièrement à la pollution atmosphérique et sonore, tel que cela ressort de la cartographie Airparif produite au dossier. Toutefois, une telle circonstance reste sans incidence sur l’appréciation portée par la Commission départementale des valeurs locatives dès lors que ces parcelles ont un usage de dépôt, de stockage et de stationnement, sans vocation à l’habitation ni à l’accueil de clientèle, la proximité des grands axes routiers présentant un avantage au regard de la nature de l’activité exercée sur ces parcelles. Il ressort également des plans fournis que les parcelles sont également situées à proximité de deux gares desservies par une nouvelle ligne de tram-train. De plus, il ressort des pièces du dossier que les parcelles concernées sont situées au sein d’une zone d’activité économique qui a bénéficié d’une revalorisation de ses réseaux et de ses équipements, de nature à offrir des services aux entreprises accueillies sur la zone. Si la société conteste l’existence de crèche, cantines publiques et de certains services publics, elle ne conteste pas utilement l’intervention d’une revalorisation du site ni l’existence d’offres de restauration privée et d’autres services aux entreprises.
Locaux affectés à l’habitation
TA Marseille, 22 mars 2024, n° 2203380 (défavorable)
Pour demander que le coefficient d’entretien utilisé pour le calcul de la valeur locative de son logement soit réduit de 1,10 à 0,90, Mme B. indique que sa maison est dans un état médiocre, et invoque à cet égard l’existence de nombreux désordres en lien avec les travaux qui se sont terminés le 31 juillet 2019, notamment des problèmes d’étanchéité, de façade, de plomberie, relatés par le compte rendu de la réunion d’expertise devant le Tribunal judiciaire de Marseille en date du 21 juillet 2021. Il n’est toutefois pas sérieusement contesté que ces désordres ne résultent pas de l’état d’entretien et de vétusté du logement, mais de malfaçons liées à des défauts de construction de l’immeuble dans le cadre des travaux menés jusqu’au 31 juillet 2019. Par suite, les circonstances invoquées par la requérante ne sont pas de nature à contester le coefficient d’entretien retenu par l’Administration fiscale à hauteur de 1,10 en application de l’article 324 Q de l’Annexe III au CGI.
TA Marseille, 19 avril 2024, n° 2204536 (défavorable)
Au regard des dispositions combinées des articles 324 G, 324 H et 324 O de l’Annexe III au CGI, les requérants contestent le classement en 3ème catégorie de leur maison et piscine, qui devraient être classées dans des catégories inférieures selon eux : catégories 5 à 7 s’agissant du caractère architectural de l’immeuble et catégories 4 ou 5 s’agissant de la qualité de la construction, en invoquant l’apparence vétuste de la construction et l’absence de vide-sanitaire. Toutefois, d’une part, il ressort de la fiche d’évaluation du bien que l’Administration fiscale a retenu la 4ème catégorie et non la 3ème catégorie. D’autre part, il résulte des clichés photographiques versés au dossier que les murs extérieurs de la maison n’ont pas été enduits, de sorte que l’aspect extérieur en parpaing de bétons est provisoire et ne saurait démontrer, même avec l’absence allégué de vide-sanitaire, que le classement en catégorie 4 serait erroné.
Article rédigé par :
Clément CARRAY – Expert en fiscalité locale chez G.A.C. Group
Consultant senior en fiscalité locale, j'ai acquis mon expertise technique et spécifique dès la sortie de mon Master II. J'ai ainsi pu, depuis 2009, appréhender un panel exhaustif de situations particulières (plus de 100 missions traitées à l'année) et faire évoluer mon expérience au gré des évolutions/revirements législatifs, réglementaires et jurisprudentiels. Mon travail au quotidien consiste dans l'analyse des bases d'imposition de mes clients afin de leur faire part de préconisations et d'optimisations potentielles et les accompagner dans la mise en place de ces actions.
Vous avez une question sur cet article ?
Interrogez nos experts fiscalistes !
Nos consultants fiscalistes proposent un accompagnement tout au long de vos investissements fonciers et restructuration (assistances déclaratives, budgétisation, taxe d’aménagement, redevance archéologique, etc.) pour des impôts locaux et taxes sécurisés. Vous avez besoin d’une gestion solide et fiable de votre trésorerie pour permettre la croissance de votre entreprise : notre division performance financière composée de consultants fiscalistes appuyés par des avocats experts, a pour mission de sécuriser votre environnement fiscal grâce à un haut niveau d’expertise et un accompagnement personnalisé.
