Sélection de jugements rendus par les Tribunaux administratifs

Il résulte de l’instruction que la société requérante exploite à Venette, dans l’Oise, un établissement consacré à des activités de recherche et développement sur les produits adhésifs et colles qu’elle produit par ailleurs. Cet établissement emploie environ 120 personnes dont une centaine se consacre exclusivement à la recherche (environ 20 à 25 ingénieurs de recherche) et au développement (environ 70 à 75 cadres et ingénieurs techniques et agents de maîtrise). La masse salariale annuelle varie entre 7 et 8 millions d’euros. Le site comporte, sur un terrain d’environ 10 000 m², outre un bâtiment dit « smart house » de 152,20 m² où les produits et systèmes développés sont mis en situation réelle, un bâtiment « showroom » d’exposition de 235 m² et une surface de stationnement extérieur de 4 625 m², un bâtiment principal de 5 598 m² sur trois niveaux comportant un sous-sol technique de 120 m², un rez-de-chaussée comportant un « hall d’application » de 511 m² où sont implantées huit machines de tests, 261 m² de stockage, 253 m² de réserve, 2 395 m² de laboratoires consacrés aux recherches et développements et 2 153 m² de bureaux et salles de réunion, enfin un étage de 930 m² de bureaux. L’ensemble des immobilisations est valorisé au bilan pour un montant total de 20,3 millions d’euros. En son sein, la valeur brute des matériels de laboratoire et des machines de tests s’élève à 5,8 millions d’euros et celle des biens d’équipement spécialisés non passibles de la taxe foncière (tels que les paillasses et sorbonnes des laboratoires) s’élève à 2,7 millions d’euros. Les machines de tests destinées à éprouver le résultat des recherches effectuées dans la partie laboratoire de l’établissement, qui n’ont pas de fonction de production, ont une valeur globale d’environ 1,2 millions d’euros, dont 547 000 euros pour la plus importante d’entre elles, et sont implantées sur une surface de moins d’un dixième du site où elles sont utilisées quelques jours par mois. Il résulte de ces éléments que les moyens techniques mis en œuvre, à savoir les matériels de laboratoire et les machines de tests, n’ont pas un rôle prépondérant dans l’activité de l’établissement, qui résulte pour l’essentiel des tâches de recherche et développement exercées par le personnel hautement qualifié qu’elle emploie. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que la valeur locative des immeubles imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties des années 2022 et 2023 devait être évaluée selon la méthode par comparaison prévue par l’article 1498 du CGI et non selon la méthode comptable prévue par l’article 1499 du même Code, applicable aux établissements industriels. Par ailleurs, la société demande que, pour l’évaluation de la valeur locative des biens passibles de taxe foncière des années 2022 et 2023 par voie de comparaison, son établissement soit classé dans le sous-groupe II « bureaux et locaux divers assimilables » de la catégorie 3 « locaux assimilables à des bureaux, mais présentant des aménagements spécifiques ». Il résulte de l’instruction et de ce qui est dit précédemment que les locaux en litige relèvent, au sein des sous-groupes et catégories définis par l’article 310 Q de l’Annexe II au CGI pour l’application de la méthode par comparaison prévue par l’article 1498 de ce Code, du sous-groupe II « bureaux et locaux divers assimilables » et de la catégorie 3 de ce sous-groupe « locaux assimilables à des bureaux mais présentant des aménagements spécifiques » (dite catégorie BUR 3). Il y aura lieu de prendre en compte le tarif de cette catégorie pour la détermination de la réduction des impositions contestées.

Il résulte de l’instruction que la société requérante exploite un établissement industriel comportant des immeubles dont la SCI P… est propriétaire. Ces locaux industriels de 220 000 m² sont situés à Pouilly-sur-Serre dans l’Aisne et comprennent des ateliers de transformation, de conditionnement et de stockage, des bureaux et un pavillon de gardien. Ces locaux appartenaient à l’origine à la SAS W… qui a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par jugement d’ouverture du 12 juin 2017 du Tribunal de commerce de Paris, étendue à sa société holding, la SAS F… qui la détenait à 100 %, par jugement du 4 juillet 2017. Le plan de reprise des sociétés F… (et A…) a été accepté par le Tribunal de commerce de Paris et, par jugement du 3 octobre 2017, le plan de cession a été arrêté et les actifs d’exploitation situés à Pouilly-sur-Serre ont été attribués à la société F… Les biens immobiliers étaient inaliénables pendant deux ans aux termes de ce jugement et, en application de l’article L. 642-10 du Code de commerce, ils sont restés la propriété de la société W… sous gestion des administrateurs judiciaires jusqu’à leur cession effective par acte du 19 décembre 2020 à la SCI P… pour un montant d’un euro. La requérante a demandé, par réclamations des 29 décembre 2023 et 26 janvier 2024, que les cotisations foncières des entreprises des années 2022 et 2023 auxquelles elle avait été assujettie soient réduites à concurrence de la prise en compte d’une valeur locative de l’immeuble que la SCI P… a acquis au prix d’un euro. Le Service a toutefois accordé une réduction à hauteur de la prise en compte d’une valeur locative plancher en application de l’article 1518 B du CGI. Toutefois, la cession de locaux nus, à l’exclusion des autres immobilisations corporelles, ne peut être regardée comme une cession d’établissement au sens des dispositions de l’article 1518 B précité, alors même que la même activité y serait poursuivie, par le cédant ou par un tiers, avec ces immobilisations corporelles. Si l’Administration soutient que l’opération de cession de l’établissement industriel doit être appréciée dans son ensemble et, qu’en l’espèce, cette opération globale devrait s’analyser comme une acquisition par la société F… de l’immeuble nu et de ses moyens d’exploitation qu’elle aurait apportés ensuite à la SCI P… pour l’immeuble nu et à la société requérante pour les moyens d’exploitation, telle n’est pas la réalité des actes juridiques qui ont été conclus : il est constant que la SAS W… en redressement judiciaire a cédé directement à la SCI P… un immeuble nu par l’acte notarié du 19 décembre 2020 et la circonstance que la société F… aurait exploité l’établissement pendant la période durant laquelle l’immeuble nu était inaliénable ne lui a pas conféré la propriété de celui-ci. La circonstance que la société F… contrôle la SCI P… est également sans influence sur cette situation, les deux sociétés ayant des personnalités juridiques distinctes. Ainsi, la cession par la SAS W… en redressement judiciaire de l’immeuble nu à la SCI P… ne saurait être qualifiée de cession d’établissement industriel au sens de l’article 1518 B, dont les dispositions, relatives à la prise en compte d’une valeur locative plancher, ne trouvent pas à s’appliquer pour le calcul de la valeur locative de l’immeuble acquis par la SCI P… En conséquence, la société requérante est fondée à soutenir que cette valeur locative devait être déterminée, pour l’année 2023, dont la cotisation foncière des entreprises est assise sur les bases d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties de l’année 2021, en fonction de sa valeur d’acquisition inscrite au bilan de la SCI P…, soit un euro. En revanche, en ce qui concerne la cotisation foncière des entreprises de l’année 2022, il résulte des dispositions de l’article 1467 A du CGI que la base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties qui doit servir de référence est celle de l’année 2020. Or, au 1er janvier de cette année, date à laquelle il y a lieu de déterminer les éléments de la base imposable, l’immeuble en litige appartenait encore à la SAS W…, puisqu’il n’a été cédé à la SCI P… que le 29 décembre 2020. Compte tenu de ce qu’un jugement de cession des actifs de la SAS W… avait été rendu le 3 octobre 2017 par le Tribunal de commerce de Paris, le mécanisme de la valeur plancher défini par l’article 1518 B du CGI devait s’appliquer à compter de l’année 2018. Le taux de ce plancher devait être fixé à 50 % pour les années 2018 et 2019, en application du 14ème alinéa de l’article 1518 B, puis à 80 % pour les années suivantes c’est-à-dire l’année 2020, en application du cinquième alinéa du même article. Il s’ensuit que la valeur locative de référence pour le calcul de la cotisation foncière des entreprises 2022 de la société requérante devait être fixée à 80 % de la valeur locative prise en compte pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties en 2017.

En l’espèce, il est constant que la clôture entourant le site d’enrichissement géré par la société requérante est nécessaire eu égard aux impératifs sécuritaires qui s’attachent à la protection de tels sites. Il résulte ainsi de l’instruction, notamment des précisions et des photographies produites par la société requérante, que la société a installé quatre clôtures autour de l’usine de Bollène qui permettent de préserver la sûreté nucléaire en empêchant l’accès non autorisé dans cette zone sensible. Les factures produites, émises par la société C…, spécialisée dans la conception des systèmes et éléments du secteur nucléaire, désignent les clôtures comme un système de protection physique, de contrôle d’accès et d’anti-intrusion. Ces clôtures sont certifiées conformes à la norme ISO 19443, laquelle est spécifique aux installations nucléaires. Par conséquent, eu égard à l’ensemble de leurs caractéristiques, les immobilisations relatives à la clôture en litige, qui n’entrent pas dans le champ des dispositions des 1° et 2° de l’article 1381 du CGI, doivent être regardées comme constitutives d’une installation spécifiquement adaptée aux activités nucléaires exercées dans un établissement industriel au sens de l’article 1499 du CGI. Par suite, elles sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Il ressort des pièces du dossier que si la décision de la Commission départementale des valeurs locatives (CDVL) de l’Essonne publiée le 18 décembre 2025 comporte la signature du Directeur départemental des finances publiques de l’Essonne, chargé de la publication de l’acte en application du IV de l’article 371 ter S de l’Annexe II au CGI, ainsi que le rappelle l’Administration dans son mémoire en défense, elle ne comporte pas la signature de son autrice, à savoir la CDVL de l’Essonne. Par suite, et alors que l’Administration n’établit ni même n’allègue que la signature des membres de la Commission ou au moins celle de son président figure sur le document original de la décision, la société requérante est fondée à soutenir que la décision attaquée est entachée d’un vice de forme tirée de l’absence de signature de son autrice. L’annulation ainsi prononcée n’est pas de nature à emporter des conséquences manifestement excessives. Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête, que la requérante est fondée à demander l’annulation de la décision de la CDVL de l’Essonne publiée le 18 décembre 2025 en tant qu’elle a assigné un coefficient de localisation de 1,3 à la parcelle cadastrée AB n° 446 située sur le territoire de la commune de Chilly-Mazarin.

Si la société requérante soutient que la jardinerie est installée sur le site historique de l’ancienne pépinière du Gros Pin qui s’était diversifiée en 1971 en développant une jardinerie dans les serres horticoles, qui ont été réaménagées et reconditionnées pour permettre l’accueil du public, il résulte de l’instruction, notamment de photographies extérieures et intérieures des locaux commerciaux, produites à l’instance par l’Administration fiscale, que le bien litigieux où est exercée l’activité commerciale de jardinerie comporte des surfaces commerciales abritées sous des verrières reposant sur des installations fixes et pérennes avec des rayonnages supportant les articles à la vente, ainsi que des enclos ouverts délimités comprenant des marchandises mises à la vente. Au regard de ces caractéristiques et de son usage commercial, le bâtiment concerné, qui ne sort pas de l’ordinaire de par sa nature et sa destination, s’apparente ainsi à un grand magasin. En outre, si elle est prise en compte dans la valeur locative révisée par le biais du secteur d’évaluation et du coefficient de localisation, la situation géographique du bien n’a pas d’incidence sur sa qualification au regard des sous-rubriques et catégories indiquées de l’article 310 Q de l’Annexe II au CGI. L’analyse du chiffre d’affaires et de la rentabilité ne peut davantage être prise en compte pour qualifier le bien litigieux d’établissement présentant des caractéristiques exceptionnelles. Il résulte de ce qui précède que la requérante n’est pas fondée à soutenir que le bien immobilier concerné relèverait de la catégorie EXC 1 et à demander l’application des dispositions du III de l’article 1498 du CGI pour évaluer sa valeur locative. Par ailleurs, la société estime inéquitable l’évaluation qui considère, d’une part, toutes les superficies comme étant bâties et surtout comme des surfaces dites principales du fait de leur affectation à la vente, et par conséquent pondérées d’un coefficient 1, et, d’autre part, affecte lesdites superficies d’une grille tarifaire établie sur la base de loyers de locaux commerciaux totalement fermés, abrités des intempéries, chauffés, et protégés en matière de sécurité. Toutefois, ainsi que le relève l’Administration, des parties de local, extérieures non couvertes, accessibles au public et affectées à la vente, de sorte que leur utilisation correspond à l’affectation principale de ce local, doivent être prises en compte sans pondération, sans qu’ait d’incidence leur caractère clos ou couvert. Par suite, le moyen tiré du « caractère discriminatoire » de l’évaluation doit, en toute hypothèse, être écarté.

En premier lieu, la société requérante fait valoir que la parcelle en litige est soumise à des risques et des désordres liés à sa proximité avec l’aéroport de Roissy-Charles de Gaulle, en raison des nuisances sonores, de la pollution atmosphérique induite par le trafic aérien, de l’écoulement d’eaux polluées par les produits de dégivrage et du risque de catastrophe aérienne. Elle indique en particulier que la parcelle en litige est localisée dans la zone soumise au plan d’exposition au bruit de l’aéroport. Toutefois, la requérante n’apporte aucun élément à l’appui de son allégation de nature à démontrer que les autres parcelles rattachées au même secteur d’évaluation ne seraient pas exposées aux mêmes risques, alors même que le plan d’exposition au bruit de l’aéroport de Roissy recouvre une vaste zone et que les risques auxquels serait exposée la parcelle en litige, en particulier ceux liés aux écoulements de produits de dégivrage et à l’éventualité d’une catastrophe aérienne, ne sont pas étayés et que la probabilité de survenance de l’un de ces risques demeure particulièrement faible. Il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que les risques dont se prévaut la requérante auraient pour effet de rendre moins accessible, visible ou attractive la parcelle litigieuse, justifiant un coefficient de localisation différent. En tout état de cause, la société n’établit pas que les risques qu’elle allègue seraient apparus depuis la fixation du coefficient litigieux. Ainsi, les circonstances dont elle se prévaut ne sont pas des circonstances nouvelles et ne sauraient être de nature à rendre illégale la décision par laquelle le coefficient de localisation a été maintenu à une valeur de 1,3. En deuxième lieu, la requérante soutient que le coefficient de localisation de la parcelle en litige devrait correspondre à 1, proposant une méthode de détermination du coefficient reposant sur 15 critères, 11 d’entre eux étant fixés à l’échelle de la commune, chaque critère étant valorisé d’un coefficient de +0,02 ou de -0,02 selon qu’il s’écarte de plus ou moins 15 % par rapport à une moyenne départementale, et les quatre autres étant analysés quant à la situation spécifique de la parcelle. Toutefois, une telle méthode de calcul du coefficient de localisation, qui apparaît amphigourique, reposant sur des données agrégées, au demeurant opportunément sélectionnées par la société afin d’aboutir à un coefficient de localisation égal à 1, n’a pas pour effet de comparer la situation particulière de la parcelle au secteur d’évaluation au sein duquel elle se situe. En troisième lieu, si la société requérante soutient que la parcelle en litige est isolée, localisée au sein d’un parc d’affaires, le parc Aerolians, qui ne sera achevé qu’en 2033, il ressort des pièces du dossier que cette dernière, bien qu’implantée dans le secteur d’évaluation n° 1, le moins onéreux des secteurs s’agissant des tarifs de taxe foncière prévus par l’article 1518 ter du CGI, bénéficie de la proximité immédiate de l’aéroport de Roissy-Charles de Gaulle, et ainsi de son dynamisme, mais également de celle des autoroutes A1 et A104. Dès lors, il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin, eu égard notamment au délai imparti au Tribunal pour statuer sur la présente requête en vertu de l’article L. 201 D du LPF, de diligenter une mesure d’instruction à l’égard de l’Administration fiscale, que la Commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels de la Seine-Saint-Denis n’a pas entaché d’une erreur manifeste d’appréciation sa décision de maintenir le coefficient de localisation de 1,3 assigné à la parcelle C 880 de la commune de Tremblay-en-France.