Sélection de jugements rendus par les Tribunaux administratifs

Le contrat de concession se définit comme celui qui charge un particulier ou une société d’exécuter un ouvrage public ou d’assurer un service public, à ses frais, et que l’on rémunère en lui confiant l’exploitation de l’ouvrage public ou l’extension du service public avec le droit de percevoir des redevances sur les usagers de l’ouvrage ou sur ceux qui bénéficient du service public. Il porte non seulement sur la gestion du service public mais également sur la réalisation des travaux de premier établissement ou d’extension des ouvrages nécessaires à la gestion du service public. En revanche, le contrat d’affermage est celui par lequel une personne publique confie à un tiers la gestion d’un service public à ses risques et périls en mettant à sa disposition, contre le versement d’une redevance, les ouvrages nécessaires au service. Il en découle que le fermier ne fait que gérer le service et n’a pas, en principe, de travaux publics à réaliser. Il peut cependant être mis à sa charge des travaux d’entretien ou d’extension du réseau sans dénaturation du contrat. En l’espèce, il résulte des termes du contrat de délégation de service public conclu entre la société requérante et le syndicat mixte de l’aéroport de Beauvais-Tillé (SMABT), qu’il ne présente aucun caractère « dual » ainsi que le soutient la requérante. A nul endroit, le terme d’affermage n’apparaît et les parties ne font aucune distinction entre les modalités de gestion et d’exploitation des biens de retour, des biens propres ou des biens de reprise. Au contraire, seul le terme de « concessionnaire » est utilisé pour désigner la requérante, lorsqu’il n’est pas recouru à celui de délégataire. Surtout, le montant des immobilisations mises à disposition par le SMABT est valorisé à environ 30 millions d’euros alors qu’après actualisation, le concessionnaire est tenu d’exécuter un programme pluriannuel de travaux dépassant 70 millions d’euros, qui comprennent en particulier la construction d’une nouvelle aérogare et d’un système de sécurité aérienne sur les pistes qui ne peuvent certainement pas être qualifiés de travaux accessoires d’entretien ou de réhabilitation compte tenu de leur ampleur. Si ces travaux ne sont pas des travaux de premier établissement, ils constituent néanmoins des travaux d’extension de l’ouvrage public dont la réalisation est l’un des objets déterminants du contrat. Il en résulte que la délégation de service public en litige a les caractéristiques exclusives d’un contrat de concession. En conséquence, la requérante devait inscrire à son bilan la valeur des biens de retour qui lui ont été confiés par le SMABT et c’est à bon droit que le service a évalué ces biens selon la méthode d’évaluation comptable prévue par l’article 1499 du CGI.

Contrairement à ce que soutient la société requérante, le local-type n° 66 du procès-verbal de La Courneuve, qui correspond à un bien construit en 1922, avec une surface pondérée de seulement 235 m², dans lequel était exercé, en 1970, une activité de marchand de vin, de restaurant et d’hôtel et qui correspond, en 2021 et 2022, à un bar-restaurant-hôtel n’ayant jamais fait l’objet d’un classement hôtelier, ne constitue pas un terme de comparaison pertinent pour déterminer la valeur locative de l’hôtel de chaîne qu’elle exploite, dont la construction a été achevée en 1989, avec une surface pondérée de 1277 m², bénéficiant des isolations thermique et phonique d’alors, de conception moderne, et disposant de tous les éléments de confort d’un hôtel de catégorie deux étoiles, chacune des 68 chambres étant notamment dotée d’une salle de bain. Par ailleurs, il résulte de l’instruction et il n’est pas sérieusement contesté qu’au vu des résultats d’une recherche effectuée par l’Administration et ayant porté sur 125 termes de comparaison, aucun local-type régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l’immeuble à évaluer, situé à La Courneuve ou dans une commune économiquement comparable, ne pouvait être valablement retenu pour procéder à l’évaluation par comparaison de l’hôtel concerné. Par suite, l’Administration fiscale était fondée à recourir à la méthode d’évaluation subsidiaire par voie d’appréciation directe prévue au 3° de l’article 1498 du CGI pour fixer la valeur locative de l’hôtel en cause. Enfin, il résulte également de l’instruction que cette méthode aurait dû conduire, par référence aux cessions intervenues à des dates les plus proches du 1er janvier 1970 sur des immeubles comparables situés dans des communes économiquement analogues à La Courneuve, notamment l’apport d’un hôtel Ibis à Sarcelles en 1981 et la vente en VEFA d’un hôtel Ibis à Bobigny en 1984, à des valeurs locatives 1970 de l’hôtel en litige de 34 034 euros et 33 475 euros, soit des valeurs très supérieures à celle de 29 202 euros qui aurait été retenue pour asseoir l’imposition de l’année 2017 en l’absence d’intégration au 1er janvier 2017 des résultats de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels prévue par l’article 34 modifié de la loi de finances rectificative pur 2010. A cet égard, si la société requérante fait valoir que l’évaluation faite par l’administration repose sur un taux d’intérêt de 9 % qui est excessif, elle n’en justifie pas en se bornant à produire des éléments de comparaison relatifs à l’année 2024.

La société requérante revendique l’application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, prévues par les XVI et XXII de l’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010, en prenant en compte une valeur locative rectifiée pour l’année 2016, telle qu’elle ressort de sa contestation présentée devant l’Administration au titre de ladite année. Toutefois, il résulte de l’instruction que la valeur locative de l’hôtel qu’elle exploite a été déterminée, pour l’année 2017, après saisine de la Commission intercommunale des impôts directs de l’établissement territorial Grand Paris-Grand-Est, par la méthode de l’évaluation directe prévue au 3° de l’article 1498 du CGI, méthode appliquée à bon droit à défaut de tout local-type susceptible d’être valablement retenu comme terme de comparaison, tant sur la commune de Livry-Gargan que dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à cette commune. Il suit de là qu’une éventuelle réduction de la valeur locative retenue au titre de l’année 2016 serait sans incidence. Au demeurant, les termes de comparaison qu’elle retient pour déterminer cette valeur locative ne sont pas pertinents, dès lors que le local-type n° 210 du procès-verbal de Paris 14ème , dont la valeur locative indiquée n’a d’ailleurs pas été corrigée conformément à l’article 324 C de l’Annexe III au CGI, a été construit en 1926 et correspondait, en 1970, à un immeuble de sept étages sans ascenseur, en rien comparable à l’hôtel moderne de chaîne exploité par la requérante et que le local-type n° 61 du procès-verbal de Saint-Cyr-l’Ecole, dont la valeur locative a également été déterminée irrégulièrement, ne comportait que treize chambres et a, de surcroît, fait l’objet, après 1970, d’une démolition-reconstruction.

Il résulte de l’instruction que, pour les besoins de son activité, la société requérante est raccordée au réseau électrique et dispose d’un transformateur électrique d’une puissance de 1 250 kilowatts alimenté en courant électrique de tension 20 000 volts qu’il transforme en courant électrique de tension 380 volts. Cette installation électrique alimente l’ensemble des appareils électriques utilisés sur le site, qu’ils soient utilisés pour la production, l’éclairage, la sécurité ou les services généraux. Si la requérante soutient que les éléments composant cette installation doivent être exclus de l’assiette imposable, la seule circonstance qu’un courant de 20 000 volts délivré par une installation moyenne tension soit transformé en 380 volts triphasé ne saurait permettre de la regarder comme spécifiquement adaptées aux activités susceptibles d’être exercées dans un établissement industriel au sens de l’article 1499 du CGI.

Il résulte de l’instruction qu’afin de procéder à l’évaluation de l’immeuble en litige, l’Administration fiscale a retenu, comme terme de comparaison pour l’application des dispositions de l’article 1498 du CGI en vigueur au 31 décembre 2016, le local-type n° 163 du procès-verbal d’évaluation du procès-verbal de Perpignan qui correspond à l’hôtel Paris-Barcelone et dont le tarif unitaire est de 5,87 euros par m². Pour contester la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative, la société requérante soutient qu’il se trouve situé à proximité immédiate de la gare ferroviaire, dans le centre-ville, ce qui s’avère une situation géographique très favorable, compte tenu de sa capacité à capter la clientèle des voyageurs, et notamment de la clientèle non véhiculée. Elle fait valoir que son établissement est quant à lui situé en bordure de la ville de Perpignan. Cependant, il résulte de l’instruction que l’établissement de la requérante bénéficie d’un emplacement très favorable, dès lors qu’il est situé à proximité immédiate de l’aéroport ainsi que du centre-ville et bénéficie d’un parking gratuit clos à la différence de l’établissement type de l’Administration. En outre, le local-type n° 166 proposé par la requérante, eu égard à l’absence de parking gratuit et à ses caractéristiques, ne saurait constituer un meilleur terme de référence que le local-type proposé par l’Administration, ce dernier devant dès lors être retenu pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2021.

La société requérante soutient que les surfaces correspondant aux couloirs, dégagements, réserves, sanitaires, vestiaires, salle de détente et espaces de loisirs doivent être affectées d’une pondération réduite pour ne pas correspondre à l’affectation principale du local à usage de bureaux et propose ainsi, pour une surface réelle totale de 2 030 m², une surface de 863 m² pondérée à 1 et une surface de 1 167 m² pondérée à 0,50. Toutefois, d’une part, il ne résulte pas des articles 1498 du CGI et 324 Z de l’Annexe III audit Code que ces locaux doivent par principe être regardés comme non utilisés pour une activité correspondant à l’affectation principale. D’autre part, en se bornant à produire les plans des différents étages et des pièces désignées, un détail des surfaces et un tableau récapitulatif sans évoquer pour chacune de celles en litige quelle utilisation réduite il en est fait, élément qu’elle est seule à connaître et qui justifierait au regard des dispositions précitées de l’article 324 Z de l’Annexe III au CGI une autre pondération que celle qui lui est appliquée, la requérante ne donne pas au Tribunal les moyens permettant d’apprécier le bien-fondé de sa demande.