Vous exploitez un établissement industriel ? Vous pourriez bénéficier d’économies de taxe foncière sur les propriétés bâties et de cotisation foncière des entreprises si des locaux d’habitation, comme une loge de gardien, sont présents sur votre site ! Découvrez comment tirer parti de cette nouvelle possibilité avant la fin de l’année 2024.
Le critère de l’utilisation distincte
L’article 1494 du Code général des impôts (CGI) dispose que la valeur locative des biens passibles de taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée pour chaque propriété – ou fraction de propriété – normalement destinée à une utilisation distincte.
L’article 324 A de l’Annexe III audit Code précise que, par propriété normalement destinée à une utilisation distincte, on entend, en ce qui concerne les établissements industriels, l’ensemble des sols, terrains, bâtiments et installations qui concourent à une même exploitation et font partie du même groupement topographique.
L’établissement industriel se présente donc comme une entité économique dont les éléments constitutifs sont indissociables au regard de l’exploitant [V. à cet égard le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFiP-Impôts) référencé sous l’identifiant juridique BOI-IF-TFB-20-10-10-30, n° 160].
Il résulte de ce qui précède que la définition des propriétés à prendre en compte pour le choix de la méthode d’évaluation applicable est fonction du seul critère de leur utilisation distincte, même si les biens concernés appartiennent à des propriétaires différents. Tel est par exemple le cas :
- des locaux donnés en location à un exploitant industriel et qui font l’objet de la même utilisation que l’immeuble à usage industriel situé sur une parcelle contiguë appartenant à un autre propriétaire mais loué au même exploitant (V. CE, 21 novembre 2007, n° 293 538) ;
- du logement affecté au gardien situé dans l’enceinte de l’établissement industriel, qui concourt nécessairement à l’exploitation de cet établissement (V. CE, 21 mai 2014, n° 365 751).
Une doctrine administrative partiellement rapportée
La doctrine administrative initialement publiée au BOFiP-Impôts sous l’identifiant juridique BOI-IF-TFB-20-10-50-10, n° 110 retenait une approche différente de celle du Conseil d’Etat en ce qui concerne les locaux d’habitation situés dans l’enceinte de l’établissement industriel. Elle précisait en effet que :
« Restent en dehors de la rubrique [relative à la consistance des établissements industriels] les bâtiments qui, bien que situés dans l’enceinte de l’établissement, ne peuvent être considérés comme affectés à l’exploitation. Il en est ainsi des locaux d’habitation (logement des gardiens, du directeur, etc.) et des locaux affectés à l’exercice d’une activité commerciale distincte de l’activité industrielle (magasins de vente au détail, etc.).
Même lorsqu’ils font partie intégrante des autres bâtiments, ces locaux sont considérés distinctement et évalués suivant les règles prévues pour les biens de même nature » [nous soulignons].
Cette doctrine a toutefois été rapportée à compter du 14 juin 2023. Désormais, le BOFiP-Impôts publié sous l’identifiant juridique BOI-IF-TFB-20-10-50-20, n° 30 se trouve rédigé comme suit :
« Restent en dehors de ces immobilisations les bâtiments qui, bien que situés dans l’enceinte de l’établissement, ne peuvent être considérés comme affectés à l’exploitation. Il en est ainsi des locaux affectés à l’exercice d’une activité commerciale distincte de l’activité industrielle (magasins de vente au détail, etc.). Même lorsqu’ils font partie intégrante des autres bâtiments, ces locaux sont considérés distinctement et évalués suivant les règles prévues pour les biens de même nature. En revanche, les locaux d’habitation concourant à l’exploitation, tels le logement du gardien, sont retenus (CE, décision du 21 mai 2014, n° 365 751) » [nous soulignons].
Conséquence
Il est possible d’exclure de l’assiette foncière de l’établissement industriel tous les locaux situés dans l’enceinte de cet établissement et qui sont :
- soit affectés à l’exercice d’une activité commerciale distincte de l’activité industrielle (exclusion sur le fondement de la loi telle qu’interprétée par le Conseil d’Etat et la doctrine administrative) ;
- soit à usage d’habitation (exclusion sur le fondement de la seule doctrine administrative mais uniquement pour les impositions dont le fait générateur est antérieur au 14 juin 2023, dès lors que cette doctrine s’avère plus favorable que la loi).
Le conseil de notre expert
Compte tenu de la date du fait générateur de la taxe foncière sur les propriétés bâties (et de la cotisation foncière des entreprises), fixée au 1er janvier, nous conseillons d’introduire une réclamation au titre de l’année d’imposition 2023, et ce avant le 31 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article R.* 196-2 du Livre des procédures fiscales.
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Dans la mesure où les règles d’évaluation des locaux à usage d’habitation sont généralement plus favorables que celles relatives aux établissements industriels, l’objet de cette réclamation consistera d’abord à identifier tous les locaux à usage d’habitation situés dans l’enceinte de l’établissement industriel (il s’agira le plus souvent de la loge du gardien) puis à solliciter leur évaluation suivant les règles qui leur sont propres (c’est-à-dire celles fixées par l’article 1496 du CGI).
Il suffira enfin de se prévaloir, sur le fondement du dernier alinéa de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales relatif à l’opposabilité de la doctrine administrative, du BOI-IF-TFB-20-10-50-10, n° 110 précité dans sa version en vigueur au 1er janvier 2023.
En résumé
- Réduisez vos coûts : faire réévaluer ces locaux peut vous faire réaliser des économies de taxe foncière sur les propriétés bâties et de cotisation foncière des entreprises.
- Date limite proche : vous avez jusqu’au 31 décembre 2024 pour introduire votre réclamation au titre de l’année d’imposition 2023.
- Procédure simple : il suffit d’identifier les locaux concernés (comme la loge du gardien, du directeur de l’usine, etc.) et de demander leur évaluation selon les règles applicables aux habitations.
Article rédigé par :
Aymeric GIVORD – Expert en fiscalité locale chez G.A.C. Group
Consultant en fiscalité locale depuis 2002, Aymeric collabore depuis plus de 15 ans avec d’éminents avocats et professeurs agrégés dans l’optique de faire évoluer la jurisprudence dans un sens favorable aux contribuables. Avec ses équipes, il est notamment à l’origine de l’arrêt de Plénière fiscale « SA GKN Driveline » (CE, 11 décembre 2020, n° 422 418) mais également de la décision de principe rendue en faveur de la SAS Rousseau (CE, 5 avril 2022, n° 448 710). Son travail au quotidien consiste dans l'analyse des bases d'imposition des établissements industriels, locaux professionnels et certains locaux d'habitation détenus et/ou exploités par les entreprises ou certains organismes afin de leur faire part de ses préconisations et d'optimisations potentielles et les accompagner dans la mise en place de ces actions, notamment au cours d'éventuels contentieux juridictionnels.
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