La loi de finances 2026 introduit plusieurs évolutions importantes en fiscalité locale pour les entreprises : révision des valeurs locatives des locaux professionnels, évolution de la CFE, nouvelles règles d’actualisation des valeurs locatives industrielles et ajustements des dispositifs d’exonération. Ces mesures auront un impact direct sur les bases d’imposition de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises à partir de 2027.
Révision des valeurs locatives des locaux professionnels
Report à 2027 de l'intégration de la première actualisation sexennale
La première actualisation sexennale des paramètres d’évaluation (secteurs, tarifs, coefficients de localisation), réalisée en 2022 à partir des données « Decloyer », devait s’appliquer aux impositions 2026.
Son intégration est reportée aux bases d’imposition 2027.
Conséquences :
- Aucune mise à jour annuelle des tarifs en 2027 ;
- Décalage corrélatif de la seconde actualisation sexennale « renforcée » après les municipales de 2032.
2026, dernière année des mécanismes correctifs issus de la réforme 2017
L’article 106 aménage différemment les trois correctifs historiques :
- Planchonnement : prolongé en 2026 pour éviter des variations trop brutales ;
- Coefficient de neutralisation (version 2017) : maintenu en 2026 ;
- Lissage par dixièmes (2017-2025) : supprimé à compter de 2026.
Ainsi, 2026 constitue une année charnière : maintien des correctifs structurels, extinction du lissage historique.
À compter de 2027 : nouveau coefficient de neutralisation et lissage sur six ans
Les simulations ayant révélé des écarts importants de valeurs locatives, deux amortisseurs sont instaurés :
- Coefficient de neutralisation recalculé au 1er janvier 2027, par taxe et par collectivité, sur la base des valeurs actualisées ;
- Nouveau lissage par sixièmes (2027-2032) des variations de valeurs locatives.
Le lissage cesse en cas de :
- Changement de consistance, d’affectation, d’utilisation ou de méthode d’évaluation ;
- Changement d’exploitant (CFE) ou d’occupant.
Toute restructuration immobilière peut faire perdre le bénéfice du lissage.
Révision des valeurs locatives d’habitation : décalage de trois ans
Le calendrier de la révision des locaux d’habitation est reporté :
- Collecte des loyers : 2028 ;
- Intégration des nouvelles bases : 2031 ;
- Obligation annuelle déclarative des loyers : à compter de 2029.
Le coefficient de neutralisation sera recalculé en 2031 lors de l’intégration des nouvelles bases.
Effet de neutralisation prolongé jusqu’en 2031. Pic d’ajustement différé.
Valeurs locatives industrielles : nouvelle méthode d'actualisation annuelle
Jusqu’à présent, les bâtiments industriels évalués selon la méthode comptable (CGI, art. 1499) étaient revalorisés annuellement sur la base de l’IPCH (inflation).
À compter des impositions 2027 :
- L’indexation sera fondée sur la moyenne nationale des coefficients d’évolution des loyers professionnels ;
- Objectif : rapprocher le régime des établissements industriels de celui des locaux professionnels et limiter les hausses automatiques liées à l’inflation.
Moins de volatilité inflationniste, mais dépendance accrue au marché locatif.
ICPE : rétablissement du dégrèvement prorata temporis de CFE
La loi de finances pour 2025 avait exclu du dégrèvement prorata temporis les cessations d’activité dans les ICPE nécessitant dépollution.
L’article 44 rétablit le régime de droit commun :
- En cas de cessation totale d’activité, la CFE n’est pas due pour les mois restant à courir ;
- Applicable aux cessations intervenant à compter du 1er janvier 2026.
L’exclusion votée en 2025 ne produira donc jamais d’effet.
Soulagement de trésorerie pour sites fermés en cours de dépollution.
Extension du champ de la CFE aux entités sans personnalité morale
L’article 1447 CGI est modifié afin de viser non plus seulement les « sociétés » sans personnalité morale, mais l’ensemble des « entités » non dotées de la personnalité morale.
Sont notamment visées :
- Régies ;
- Indivisions ;
- Fonds sans personnalité juridique.
La mesure est expressément qualifiée d’interprétative : elle est donc rétroactive.
Audit recommandé des structures atypiques. Risque de rappel sécurisé.
Prorogation des exonérations locales en faveur des JEI
Les exonérations de CFE et/ou de taxe foncière en faveur des jeunes entreprises innovantes sont prorogées pour les entreprises créées jusqu’au 31 décembre 2028.
Caractéristiques :
- Exonération de 7 ans ;
- Subordonnée à délibération locale ;
- Applicable aux entreprises créées à compter du 1er janvier 2026.
Il s’agit de la cinquième reconduction triennale du dispositif.
Fenêtre d’optimisation territoriale prolongée pour les projets innovants.
Quais et terre-pleins portuaires
La date de référence pour l’évaluation forfaitaire des quais et terre-pleins des ports (hors plaisance) est uniformisée au 1er janvier 2021.
La mesure s’applique aux impositions établies à compter de 2027.
Objectif : harmonisation avec les autres méthodes forfaitaires fondées sur un barème.
Sécurisation des bases portuaires, moindre variabilité liée à la date de création.
Bâtiments horticoles : exonération facultative de TFPB
Création d’une exonération spécifique de taxe foncière pour les bâtiments servant exclusivement et concomitamment à la culture et à la vente de produits horticoles :
- Exonération permanente ;
- Facultative, sur délibération locale ;
- Possible dès 2026.
Opportunité ciblée pour groupes horticoles selon politique fiscale locale.
Reclassement de certains très grands magasins agricoles
Les très grandes surfaces dont la surface extérieure non couverte est majoritairement affectée à la vente de produits agricoles changent de catégorie :
- Passage de « magasins et lieux de vente » (MAG) à « terrains à usage commercial ou industriel » (DEP) ;
- Applicable dès 2026 pour taxe foncière et CFE.
Potentiel ajustement favorable du tarif catégoriel pour surfaces extérieures.
Ce qu'il faut retenir
La loi de finances 2026 s’inscrit dans une phase de transition pour la fiscalité locale des entreprises, en particulier concernant les valeurs locatives des locaux professionnels.
Reclassement de certains très grands magasins agricoles
- 2026 constitue une année relativement stable Les principaux mécanismes correctifs issus de la réforme de 2017 sont maintenus. L’intégration de la première actualisation sexennale des valeurs locatives est finalement reportée.
- 2027 marquera un point d’inflexion important L’actualisation des valeurs locatives des locaux professionnels entrera en vigueur, accompagnée d’un nouveau coefficient de neutralisation et d’un mécanisme de lissage sur six ans.
- Les décisions immobilières et organisationnelles peuvent avoir un impact fiscal Certaines opérations (restructuration immobilière, changement d’exploitant, modification d’affectation ou d’utilisation) peuvent entraîner la perte du bénéfice du mécanisme de lissage.
Dans ce contexte, une analyse anticipée des bases de fiscalité locale peut permettre d’identifier les impacts potentiels et d’anticiper les évolutions à venir.
Nos équipes peuvent vous accompagner pour analyser vos bases de fiscalité locale et identifier les impacts de ces évolutions.
FAQ – Loi de finances 2026 et fiscalité locale
Que change la loi de finances 2026 pour la fiscalité locale des entreprises ?
La loi de finances 2026 introduit plusieurs évolutions concernant la fiscalité locale des entreprises, notamment sur les valeurs locatives des locaux professionnels, les modalités d’actualisation des valeurs locatives industrielles, ainsi que certaines règles applicables à la CFE et à la taxe foncière.
L’intégration de la première actualisation sexennale des valeurs locatives des locaux professionnels est reportée à 2027. L’année 2026 constitue ainsi une phase de transition avant des évolutions plus significatives des bases d’imposition.
Pourquoi 2026 est-elle une année charnière pour les valeurs locatives ?
L’année 2026 correspond à la dernière année d’application de certains mécanismes correctifs issus de la réforme de 2017.
Le planchonnement et le coefficient de neutralisation restent applicables, mais le mécanisme de lissage historique appliqué entre 2017 et 2025 disparaît. Cette évolution modifie progressivement la lecture des cotisations de fiscalité locale.
Quand la révision des valeurs locatives des locaux professionnels s’appliquera-t-elle ?
La première actualisation sexennale des paramètres d’évaluation devait initialement s’appliquer aux impositions 2026.
La loi de finances 2026 reporte finalement son intégration aux bases d’imposition de 2027, ce qui concentre les impacts potentiels de la réforme à partir de cette date.
Quels mécanismes limiteront les variations de valeurs locatives à partir de 2027 ?
Afin d’amortir les variations liées à l’actualisation des valeurs locatives, deux dispositifs sont prévus :
- Un nouveau coefficient de neutralisation, recalculé au 1er janvier 2027 ;
- Un mécanisme de lissage sur six ans (2027-2032) des variations de valeurs locatives.
Ce lissage peut toutefois cesser en cas de modification importante de l’immeuble ou de l’exploitation.
Quels points d’attention pour les directions financières ?
Trois éléments doivent particulièrement retenir l’attention :
- 2026 constitue une année relativement stable avant les évolutions de 2027 ;
- L’actualisation des valeurs locatives pourrait redistribuer les bases d’imposition entre contribuables ;
- Certaines opérations immobilières ou changements d’exploitant peuvent remettre en cause les mécanismes de lissage.
Une analyse anticipée des bases de fiscalité locale peut permettre d’identifier les impacts potentiels et d’anticiper les évolutions à venir.
Rédigé par
Clément Carray
Expert sénior en fiscalité locale
