Nous invitons nos lecteurs à découvrir la nouvelle mise à jour de notre rubrique dédiée : Sélection de jugements rendus par les Tribunaux administratifs. Cette édition intègre les nombreuses décisions publiées au cours des mois de Juillet et Août 2025, enrichissant ainsi les analyses juridiques et fiscales essentielles pour les professionnels.
Points clés de cette mise à jour
Nombre de jugements recensés : plus de 50.
Sources : décisions rendues par les Tribunaux administratifs (TA) entre le 1er juillet et le 31 août 2025.
Résumé : la période analysée confirme une jurisprudence très structurée (notamment fidèle aux principes posés par la réforme de 2017), un niveau d’exigence élevé à l’égard des contribuables (tant sur la preuve que sur les obligations déclaratives), mais aussi quelques ouvertures ponctuelles lorsque l’Administration se trompe dans la sélection du local-type, applique incorrectement un coefficient ou lorsqu’une lecture protectrice des textes s’impose (par exemple méthode comptable en cas d’associé soumis à l’IS).
Etablissements industriels
Méthode comptable applicable à une SCI louant un établissement industriel
Le TA d’Amiens (2 juillet 2025, n° 2300940) juge qu’une SCI propriétaire d’un immeuble industriel peut bénéficier de la méthode comptable visée par l’article 1500, II, 2° du CGI. La SCI exerce en effet principalement une activité de location de bâtiments industriels et, en raison de la présence parmi ses associés d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, elle est astreinte à la tenue d’une comptabilité commerciale en application de l’article 238 bis K du CGI. Les deux conditions légales étant remplies, la SCI est fondée à obtenir l’évaluation de la valeur locative selon la méthode comptable.
- Décision pédagogique sur l’articulation entre les obligations comptables des SCI et la méthode d’évaluation comptable.
Maintien de la qualification industrielle malgré la vétusté des installations
Le TA de Châlons-en-Champagne (3 juillet 2025, n° 2302689) juge que la présence d’installations industrielles, même vétustes ou inutilisables, suffit à maintenir l’application de l’article 1499 du CGI, la valeur d’origine des équipements dépassant de toute façon le seuil de 500 000 € prévu par l’article 1500, I, B, 1 du Code précité.
- Le juge confirme une approche matérielle et stricte de la qualification de l’établissement industriel.
Valeur d’origine des immobilisations opposable au contribuable
Le TA de Rouen (26 août 2025, n° 2403325) retient que les immobilisations doivent être prises en compte pour leur valeur d’origine telle qu’inscrite au bilan, faute de justification contraire apportée par la société.
- Application stricte de l’article 324 AE de l’Annexe III au CGI, la comptabilité restant la référence première.
Locaux professionnels
Immeuble dégradé mais toujours bâti
Le TA de Nancy (4 juillet 2025, n° 2202994) considère qu’un immeuble dégradé par une occupation illégale ne présente pas d’atteinte structurelle et demeure imposable comme propriété bâtie.
- Le juge confirme l’appréciation restrictive de la notion d’état de ruine (V. également TA Caen, 22 juillet 2025, n° 2100578).
Absence de changement d’affectation sans déclaration
Le TA de Toulouse (16 juillet 2025, n° 2401711) considère que la cessation d’activité et la dégradation des locaux ne constituent pas un changement d’affectation et rappelle qu’en l’espèce, les modifications n’ont pas été déclarées.
- Application classique de l’article 1406, I du CGI.
Absence d’abattement pour différence d’entretien et rejet de la distinction de fractions de propriété
Le TA de Châlons-en-Champagne (3 juillet 2025, n° 2201736) juge que la clinique en litige ne peut bénéficier d’aucun abattement pour état d’entretien. La valeur locative non révisée ayant été déterminée à partir d’un local-type correspondant au même bien, aucune différence d’état au sens de l’article 324 AA de l’Annexe III ne peut être retenue. Les dégradations invoquées sont considérées comme superficielles et ne justifient pas non plus un abattement au titre de l’article 1517 du CGI. Le TA écarte également l’argument selon lequel certaines parties du bâtiment relèveraient d’une activité non commerciale : ces activités médicales participent à l’activité globale de la clinique et ne constituent pas des fractions distinctes susceptibles d’un coefficient d’actualisation différent.
- Il ressort de nos informations que ce jugement a fait l’objet d’un pourvoi en cassation devant le Conseil d’Etat, enregistré sous le n° 507 879. Selon la requérante, il appartenait au TA de vérifier si l’état d’entretien du bien s’était dégradé entre son inscription au procès-verbal et l’année d’imposition (même en cas d’identité du local-type, de telles dégradations pouvaient en effet justifier soit un ajustement, soit, à défaut, la constatation d’un changement de caractéristiques physiques au sens de l’article 1517 du CGI ; or, en exigeant une dégradation structurelle ou une vétusté avancée, le TA aurait méconnu la loi et dénaturé les faits). Par ailleurs, la requérante reproche au TA d’avoir appliqué un coefficient départemental d’actualisation unique à l’ensemble de la clinique au motif que toutes ses parties participaient à l’activité globale (or, pour les immeubles autres que les établissements industriels, les textes imposent d’identifier les fractions susceptibles d’utilisations distinctes, même en cas d’exploitation commune ; les différentes zones de la clinique pouvant être affectées à des activités distinctes, elles pouvaient, jusqu’en 2016, recevoir des coefficients d’actualisation différents).
Locaux-types à usage d’hôtel et d’hypermarché jugés appropriés
Le TA de Limoges (11 juillet 2025, n° 2401971) retient que l’hôtel-type utilisé pour comparaison est pertinent, les différences de localisation étant compensées par d’autres atouts. Quant au TA de Châlons-en-Champagne (18 juillet 2025, n° 2301616), il considère qu’un hypermarché situé dans une zone économiquement comparable au bien à évaluer constitue un local-type pertinent et réduit le tarif appliqué.
- Le juge confirme que la pertinence d’un local-type s’apprécie de manière globale, en tenant compte de l’équilibre des caractéristiques et de la zone économique.
Majoration de valeur locative justifiée en raison de l’attractivité commerciale de la zone
Le TA de Châlons-en-Champagne (4 juillet 2025, n° 2301052) estime que la majoration appliquée à un magasin est justifiée par l’attractivité et l’accessibilité de la zone commerciale périphérique.
- La localisation économique demeure un facteur déterminant de la valeur locative.
Coefficient de localisation non contestable individuellement
Le TA de Nancy (4 juillet 2025, n° 2203519) rappelle que le coefficient de localisation fixé par la Commission départementale ne peut être remis en cause à l’occasion d’un litige individuel.
- Décision conforme à la jurisprudence constante sur les limites du contentieux de la localisation.
Coefficient de localisation intégré au planchonnement
Le TA de Grenoble (28 juillet 2025, n° 2302413) admet la prise en compte d’un coefficient de 1,15 dans le calcul du planchonnement, nonobstant le fait que ce coefficient a été arrêté à compter d’une année ultérieure à 2017.
- Application de la solution dégagée par CE, 13 novembre 2023, nos 474 735 et 474 736, Société Immobilière Carrefour et n° 474 757, Société Leroy Merlin.
Caractère lucratif confirmé pour un organisme de formation
L’association requérante ne démontrant pas exercer dans des conditions distinctes de celles d’entreprises commerciales, le TA de Lyon (25 juillet 2025, n° 2310485) confirme qu’elle relève de la catégorie d’évaluation « ENS2 : établissements d’enseignement à but lucratif ».
- Cette décision illustre l’exigence accrue de démontrer concrètement les conditions d’exercice distinctes de celles du marché pour être reconnu comme établissement non lucratif.
Catégorie DEP2 confirmée pour un entrepôt de négoce
Le TA de Grenoble (5 août 2025, n° 2300641) confirme le classement DEP2 et juge que les surfaces et pondérations retenues ne sont pas utilement contestées.
- La nature de l’activité prime sur toute autre considération.
Inclusion des rampes d’accès dans la surface réelle et terrasses de restaurant évaluées en surfaces principales
Le TA de Versailles (11 juillet 2025, n° 2304136) considère que les rampes d’accès au toit-terrasse constituent des constructions devant être intégrées dans la surface réelle. De son côté, le TA de Limoges (22 juillet 2025, n° 2300283) estime que les terrasses d’un restaurant participent pleinement à l’activité et doivent être évaluées comme surfaces principales.
- Le juge rappelle que seule la fonction d’usage des surfaces guide leur évaluation.
Surfaces annexes de bureaux : pas de coefficient réduit
Le TA de Cergy-Pontoise (1er juillet 2025, n° 2305283) retient que les surfaces annexes de bureaux participent directement à l’affectation principale et ne peuvent bénéficier d’une pondération réduite faute d’éléments établissant une moindre valeur d’utilisation.
- Nouvelle décision confirmant la difficulté d’obtenir une minoration pour des surfaces annexes classiques (V., dans le même sens, TA Paris, 1er juillet 2025, n° 2205912).
Pondération des quais logistiques à 1
Le TA d’Amiens (2 juillet 2025, n° 2301797) juge que les quais de chargement et voies de circulation d’un entrepôt logistique présentent la valeur d’utilisation la plus importante et doivent recevoir un coefficient de 1.
- Le juge apprécie la valeur d’utilisation selon la fonction logistique réelle.
Vacance non prouvée faute de diligences
Le TA de Toulouse (15 juillet 2025, n° 2303226) refuse un dégrèvement pour vacance (CGI, art. 1389, I), faute de preuve suffisante des démarches entreprises pour louer ou rénover le bien.
- Confirmation de l’exigence probatoire en matière de vacance involontaire.
Locaux d’habitation
Garages et parking imposables comme dépendances bâties
Le TA de Grenoble (11 août 2025, n° 2300590) retient que des lots présentés comme « à construire » sont en réalité des garages et un parking, qualification établie par les actes notariés.
- Les actes authentiques conservent une force probante décisive pour la qualification des lots.
Assimilation du chauffage au chauffage central
Le TA de Grenoble (5 août 2025, n° 2300516) juge que le poêle à bois complété par des convecteurs électriques doit être assimilé à un chauffage central, ce qui justifie la majoration de surface pondérée.
- Le juge confirme l’interprétation large de la notion d’installation de chauffage central.
Dégrèvement refusé faute d’inexploitation involontaire
Le TA de Lyon (25 juillet 2025, n° 2401078) refuse le dégrèvement prévu à l’article 1389, I du CGI, la faillite de l’entreprise chargée des travaux de réparation ne démontrant que l’inexploitation de la partie du bien en litige serait indépendante de la volonté du propriétaire.
- La charge de la preuve en matière d’inexploitation reste particulièrement élevée.
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Article rédigé par :
Clément CARRAY – Expert en fiscalité locale
Consultant senior en fiscalité locale depuis 2009, Clément s’appuie sur une solide expertise pour traiter plus de 100 missions par an. Il conseille ses clients sur des optimisations fiscales et les aide dans la mise en place des actions adaptées.
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