Nous invitons nos lecteurs à découvrir la nouvelle mise à jour de notre rubrique dédiée : Sélection de jugements rendus par les Tribunaux administratifs. Cette édition intègre les nombreuses décisions publiées au cours des mois de Septembre et Octobre 2025, enrichissant ainsi les analyses juridiques et fiscales essentielles pour les professionnels.
Points clés de cette mise à jour
Nombre de jugements recensés : près de 40.
Sources : décisions rendues par les Tribunaux administratifs (TA) entre le 1er septembre et le 31 octobre 2025.
Résumé : la période septembre-octobre 2025 confirme une jurisprudence globalement défavorable aux contribuables, marquée par une application rigoureuse des règles issues de la révision des valeurs locatives et une exigence élevée tant sur le terrain déclaratif que probatoire.
En matière d’établissements industriels, les Tribunaux confirment une approche fonctionnelle de la qualification industrielle : le rôle des moyens matériels (manutention, informatique logistique) demeure déterminant, indépendamment du degré d’automatisation ou du poids relatif des immobilisations. Les juridictions rappellent aussi que le lissage (prévu par l’article 1518 A sexies du CGI) n’est mobilisable qu’en présence d’un véritable changement de méthode (au sens strict), et non d’une simple requalification.
S’agissant des locaux professionnels, la jurisprudence reste très structurée :
- refus fréquent des coefficients réduits pour les circulations, parkings, annexes supports ;
- appréciation globale de la pertinence des locaux-types (la seule différence de surface n’étant pas décisive) ;
- rejet des reclassements fondés sur des situations transitoires (travaux, vacance) et rappel des obligations déclaratives (CGI, art. 1406).
Enfin, pour les locaux d’habitation, les juges rappellent le caractère réel de la taxe foncière : la location saisonnière ne bascule vers les locaux professionnels qu’en présence de prestations para-hôtelières prépondérantes, et les contestations de surface supposent des éléments objectifs étayés.
Etablissements industriels
Lissage : une simple requalification ne suffit pas
Le TA de Nancy (18 septembre 2025, n° 2300964) juge qu’un « changement de méthode de détermination de la valeur locative » au sens de l’article 1518 A sexies du CGI ne peut résulter que du passage effectif d’un immeuble du champ de l’article 1498 à celui de l’article 1499, ou inversement, à la suite de l’une des situations prévues à l’article 1500, II. Lorsque l’immeuble relevait déjà de l’article 1499 et que l’Administration procède seulement à une requalification de l’établissement en établissement industriel, le dispositif de lissage est inapplicable.
- Le Tribunal refuse toute assimilation entre requalification industrielle et changement de méthode au sens de l’article 1518 A sexies, en exigeant une bascule normative entre les régimes d’évaluation. Cette lecture, strictement attachée à l’économie des articles 1498, 1499 et 1500 du CGI, exclut le lissage lorsque la variation de valeur locative procède uniquement d’une appréciation différente des conditions d’exploitation de l’établissement (rappr. CE, 17 décembre 2025, n° 503 898, SASU Daniel Féron Logistique).
Cession d’établissement : exigence d’une autonomie d’exploitation réellement transférée
Le TA de Rennes (1er octobre 2025, n° 2301967) juge que l’acquisition d’un ensemble immobilier assorti d’équipements ne permettant pas, à eux seuls, l’exercice autonome de l’activité ne constitue pas une cession d’établissement au sens de l’article 1518 B du CGI. Il convient dès lors d’appliquer l’article 1499.
- La décision illustre une approche concrète de la notion d’établissement, fondée sur la capacité réelle des éléments transférés à permettre l’exploitation autonome de l’activité
Maintien de la qualification industrielle malgré l’inexploitation ancienne
Selon le TA de Nîmes (3 octobre 2025, n° 2304479), la présence de machines nécessaires à une activité industrielle, restées sur place et demeurées opérationnelles, suffit à maintenir la qualification industrielle, alors même que l’activité a cessé depuis de nombreuses années.
- Le juge adopte une approche matérielle de la qualification industrielle, la persistance des moyens techniques primant sur l’absence d’exploitation effective.
Démolition et désaffectation : l’inertie déclarative est sanctionnée
Le TA de Grenoble (7 octobre 2025, n° 2303869) considère que, faute de déclaration de démolition ou de désaffectation en application de l’article 1406 du CGI, l’Administration est fondée à retenir la valeur locative plancher établie sur la base des éléments connus.
- Le TA de Grenoble fait dépendre la prise en compte des éléments matériels allégués du respect préalable des obligations déclaratives, en l’absence desquelles ceux-ci ne peuvent être utilement opposés à l’Administration.
Entrepôt logistique : confirmation d’une qualification industrielle extensive
Le même Tribunal (TA Grenoble, 10 octobre 2025, n° 2305975) confirme la qualification industrielle d’un entrepôt logistique, en raison du rôle prépondérant des moyens de manutention et des systèmes informatiques, indépendamment du degré d’automatisation et du poids relatif des immobilisations.
- La décision s’inscrit dans la jurisprudence constante relative aux plateformes logistiques, la prépondérance des moyens techniques étant appréciée de manière fonctionnelle.
Locaux professionnels
Immeuble dégradé : absence d’atteinte au gros œuvre
Le TA de Versailles (9 septembre 2025, n° 2208031) juge que l’état de dégradation invoqué, établi par des constats d’huissier anciens ou postérieurs au fait générateur, ne permet pas de caractériser une atteinte au gros œuvre au 1er janvier de l’année d’imposition, de sorte que l’immeuble conserve le caractère de propriété bâtie au sens de l’article 1380 du CGI. Dans la même lignée, le TA de La Réunion (2 octobre 2025, n° 2200721) confirme que l’état de délabrement allégué ne suffit pas à exclure l’imposition, dès lors qu’aucune atteinte au gros œuvre n’est démontrée.
- Le juge apprécie strictement les conditions permettant d’écarter l’imposition, en se plaçant à la date du fait générateur et en exigeant une démonstration précise de l’état structurel de l’immeuble.
Travaux en cours : neutralisation de la situation transitoire
Le TA de Nancy (18 septembre 2025, n° 2303086) juge que des travaux de curage et de désamiantage n’entraînent ni changement d’affectation ni changement de consistance au sens des articles 1406 et 1517 du CGI, l’état des locaux devant être apprécié indépendamment de cette situation transitoire.
- Conforme à la jurisprudence récente du Conseil d’Etat, ce jugement conduit à neutraliser les effets fiscaux d’un état provisoire des locaux, tant pour le classement que pour le calcul des surfaces pondérées.
Local-type : la différence de superficie n’est pas, en elle-même, disqualifiante
Selon le même Tribunal (TA Nancy, 18 septembre 2025, n° 2303178), une différence significative de surface entre le local-type et les locaux à évaluer ne fait pas obstacle à la méthode par comparaison, en l’absence de termes alternatifs pertinents proposés par la société.
- La décision illustre l’exigence probatoire pesant sur le contribuable, qui doit proposer des locaux-types précisément identifiés et comparables pour contester utilement l’évaluation retenue.
Hôtel : pertinence d’un local-type comparable
Le TA de Marseille (25 septembre 2025, n° 2302772) estime pour sa part qu’un hôtel trois étoiles peut être évalué par comparaison avec un local-type de même catégorie, situé à proximité et présentant des caractéristiques similaires, nonobstant l’ancienneté de la chaîne de références.
- La décision met l’accent sur la comparabilité économique et fonctionnelle du terme retenu, plutôt que sur son historique administratif.
Local-type restructuré : admission d’une substitution de motif
Le TA de Toulouse (30 octobre 2025, n° 2301762) admet la substitution de motif tenant à la restructuration complète du local-type proposé, celui-ci ayant changé de consistance et d’affectation avant les années d’imposition litigieuses.
- La décision illustre la souplesse admise en matière de substitution de motif, sous réserve du respect du contradictoire.
Ajustement pour grande surface : appréciation globale des caractéristiques du local
Le TA de Nancy (18 septembre 2025, n° 2303178) refuse l’application de l’ajustement prévu à l’article 324 AA de l’Annexe III au CGI, la différence de superficie étant compensée par la moindre vétusté des bâtiments et leur localisation dans un centre commercial attractif.
- Le juge procède à une appréciation d’ensemble de la valeur locative, sans isoler le seul critère de la superficie.
Hypermarché : comparaison intercommunale fondée sur le potentiel économique
Le TA de Grenoble (14 octobre 2025, n° 2304641) admet l’évaluation par comparaison avec un local-type situé dans une autre commune, dès lors que l’activité exercée et le potentiel économique sont comparables.
- La décision met en avant une approche économique de la comparabilité, dépassant la stricte référence territoriale.
Surfaces de stationnement : exclusion des pondérations applicables aux locaux bâtis
Les TA de Nancy (18 septembre 2025, n° 2300131) et Grenoble (18 septembre 2025, n° 2303923) jugent que les coefficients de pondération prévus pour les locaux bâtis ne sont pas applicables aux surfaces de stationnement classées dans une catégorie autonome, dès lors que ces surfaces font l’objet d’une affectation distincte. Dans le même sens, les surfaces de voirie internes, nécessaires à l’accès et à l’exploitation des zones de dépôt ou de stockage, ne présentent pas une valeur d’utilisation réduite (V. TA Amiens, 22 octobre 2025, n° 2405042).
- Ces décisions soulignent la cohérence interne du classement par catégories issues de la révision des valeurs locatives, en excluant toute repondération transversale.
Coefficients de pondération : refus pour les surfaces de circulation internes
Le TA de Nancy (18 septembre 2025, n° 2300131) juge que les espaces de circulation nécessaires au fonctionnement des locaux, classés comme « bureaux », ne peuvent bénéficier du coefficient de pondération de 0,5 prévu à l’article 324 Z de l’Annexe III au CGI (V. également TA Grenoble, 10 octobre 2025, n° 2303231).
- Le Tribunal retient une appréciation fonctionnelle de la valeur d’utilisation des surfaces, en considérant que les circulations participent pleinement à l’affectation principale.
Coworking : charge de la preuve des aménagements spécifiques
Le TA de Paris (TA Paris, 15 octobre 2025, n° 2417946) rejette la demande de reclassement et de pondération réduite, faute pour la société de justifier, par des éléments précis et datés, des aménagements spécifiques invoqués.
- Le juge fait peser sur le contribuable une charge probatoire élevée quant à la consistance et à l’usage réel des surfaces.
Ensemble commercial : critères restrictifs d’intégration
Pour le TA de La Réunion (7 octobre 2025, n° 2400130), un commerce disposant d’un accès direct sur la rue, sans galerie marchande ni équipements communs, ne peut être regardé comme intégré à un ensemble commercial au sens de l’article 310 Q de l’Annexe II au CGI.
- Cette décision favorable conduit à une lecture resserrée de la notion d’ensemble commercial, fondée sur l’existence d’éléments communs structurants.
Locaux nouveaux : exclusion des mécanismes de planchonnement et de lissage
Le même Tribunal considère que la création de nouveaux locaux, sans correspondance de surface et de nature avec les locaux existants au 1er janvier 2017, fait obstacle à l’application du planchonnement et du lissage (TA La Réunion, 7 octobre 2025, n° 2400333).
- Le Tribunal subordonne l’application de ces mécanismes à une continuité suffisante entre la situation antérieure et la situation révisée.
Cabinet d’assurances : confirmation du classement en boutique sur rue
Toujours selon le TA de La Réunion (7 octobre 2025, n° 2400446), un cabinet d’assurances disposant d’une vitrine et d’un accueil clientèle doit être classé en catégorie MAG1, les bureaux n’ayant pas une valeur d’utilisation réduite justifiant une pondération spécifique.
- La décision privilégie l’usage réel et la présentation au public pour déterminer la catégorie applicable.
Vacance : exigence d’une inexploitation indépendante de la volonté du propriétaire
Le TA de Versailles (TA Versailles, 9 septembre 2025, n° 2208031) écarte le bénéfice du dégrèvement prévu au I de l’article 1389 du CGI dès lors que la société ne justifie ni d’une exploitation antérieure effective, ni de diligences établissant que l’inexploitation serait indépendante de sa volonté.
- La décision met en évidence le caractère cumulatif des conditions d’application de l’article 1389, I du CGI, la simple nécessité de travaux ne suffisant pas à caractériser une vacance ouvrant droit à dégrèvement.
Vacance et travaux lourds : absence d’inexploitation involontaire
Le TA de La Réunion (21 octobre 2025, n° 2400484) juge que des travaux lourds prévus dès l’acquisition, destinés à produire un immeuble neuf, ne peuvent être regardés comme ayant entraîné une vacance indépendante de la volonté du propriétaire.
- La décision distingue la vacance subie de la vacance résultant d’un projet de valorisation anticipé.
Locaux affectés à l'habitation
Location saisonnière : absence d’assimilation à un local professionnel
Le TA de Nancy (18 septembre 2025, n° 2303078) considère qu’un logement meublé affecté à la location saisonnière ne peut être regardé comme un local professionnel au sens de l’article 1498 du CGI que si les prestations hôtelières ou para-hôtelières jouent un rôle prépondérant, permettant d’assimiler le bien à un hôtel, ce qui n’est pas le cas d’un chalet permettant aux occupants d’effectuer un séjour autonome.
- Le Tribunal adopte une approche fonctionnelle fondée sur la nature et l’intensité des services proposés, la seule courte durée des séjours ne suffisant pas à justifier l’application des règles propres aux locaux professionnels.
Contestation de surface et refus de visite cadastrale : conséquences probatoires
Le TA de Limoges (30 septembre 2025, n° 2400311) juge que la requérante n’établit pas l’erreur de surface qu’elle invoque, l’annonce immobilière produite faisant état d’une superficie cohérente avec celle retenue par l’Administration, laquelle a en outre procédé à un correctif partiel à la suite de la réclamation. Il estime en outre que la proposition de déplacement d’un géomètre-cadastreur, destinée à vérifier la surface réelle du bien, ne porte pas atteinte au droit de propriété dès lors qu’elle suppose l’accord du propriétaire et s’inscrit dans l’instruction de la réclamation.
- La décision met notamment en évidence l’exigence probatoire pesant sur le contribuable en matière de contestation des surfaces, le refus de la visite cadastrale, bien que juridiquement possible, le privant d’un moyen de preuve déterminant et affaiblissant corrélativement sa contestation.
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Article rédigé par :
Valdese NONO – Experte en fiscalité locale
Valdese est fiscaliste spécialisée en fiscalité locale, avec un focus particulier sur la fiscalité des locaux d’habitation. Elle accompagne les clients dans l’analyse, la sécurisation et l’optimisation de leurs impositions locales, notamment en matière de valeurs locatives et d’outils déclaratifs associés. Titulaire d’un Master Fiscalité de l’entreprise de l’Université Paris-Dauphine et d’un Master en Droit économique de Sciences Po Paris, elle mobilise une double expertise juridique et financière pour offrir des analyses précises et adaptées aux enjeux opérationnels. Sa rigueur, sa capacité d’analyse et son aisance dans la manipulation des données lui permettent de contribuer efficacement aux missions d’audit, de contentieux et de conseil en fiscalité locale.
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