Nous invitons nos lecteurs à découvrir la nouvelle mise à jour de notre rubrique dédiée : Sélection de jugements rendus par les Tribunaux administratifs. Cette édition intègre les nombreuses décisions publiées au cours des mois de Novembre et Décembre 2025, enrichissant ainsi les analyses juridiques et fiscales essentielles pour les professionnels.
Points clés de cette mise à jour
Nombre de jugements recensés : près de 50.
Sources : décisions rendues par les Tribunaux administratifs (TA) entre le 1er novembre et le 31 décembre 2025.
Résumé : la jurisprudence rendue à la fin de l’année 2025 confirme une approche globalement rigoureuse du juge administratif en matière de fiscalité locale, marquée par une technicité croissante des débats et une exigence probatoire élevée.
En matière d’établissements industriels, les décisions mettent en lumière des problématiques d’assiette particulièrement fines (détermination du prix de revient, articulation des méthodes d’évaluation, qualification des immobilisations), ainsi que certaines incertitudes, notamment en présence d’opérations de crédit-bail. Le juge adopte une approche concrète et casuistique, tout en sanctionnant sévèrement les insuffisances documentaires.
S’agissant des locaux professionnels, la jurisprudence confirme la primauté de l’usage réel des biens sur leur qualification formelle, ainsi qu’une lecture stricte des catégories d’évaluation, des méthodes de comparaison et des dispositifs dérogatoires. Les décisions illustrent également l’importance des garanties procédurales et le rôle déterminant des éléments factuels dans l’appréciation de la consistance des locaux.
Enfin, en matière de locaux d’habitation, les solutions s’inscrivent dans la continuité : le juge privilégie les critères réglementaires objectifs pour la catégorisation, tout en exigeant une démonstration précise pour toute remise en cause des bases, qu’il s’agisse des coefficients de situation ou de la régularité de la procédure.
Etablissements industriels
Crédit-bail : un jugement favorable, mais reposant sur une méthode discutable
Le TA de Marseille (6 novembre 2025, n° 2305548) retient, pour déterminer la valeur locative d’un circuit automobile acquis à l’issue d’un crédit-bail, une reconstitution du prix de revient consistant à déduire de la valeur du bien à la date de signature du contrat le montant des amortissements théoriques qui auraient été pratiqués si l’immeuble avait été acquis dès l’origine. La valeur locative ainsi obtenue, calculée selon l’article 1499 du CGI, étant supérieure à la valeur locative plancher, le Tribunal retient cette première.
- La décision reprend ainsi, en substance, la méthode issue de la jurisprudence Laboratoires Leurquin Mediolanum (CE, 24 février 2017 n° 395 410) applicable aux levées d’option intervenues avant l’entrée en vigueur de l’article 1499-0 A du CGI. Or, si la levée d’option en litige est bien postérieure au 31 décembre 2006, comme cela semble être le cas, le raisonnement retenu apparaît critiquable : le Tribunal ne pouvait en principe substituer à la règle légale de fixité posée par l’article 1499-0 A une méthode prétorienne conçue pour les opérations antérieures à cette date. Sous réserve de confirmation de la date exacte de levée d’option, ce jugement paraît ainsi entaché d’une confusion entre deux régimes juridiques distincts, et appelle donc une lecture prudente.
Articulation des méthodes : dissociation stricte des éléments d’assiette
Le TA de Besançon (7 novembre 2025, n° 2300730) valide une approche duale consistant à appliquer simultanément les articles 1498 et 1499 du CGI à des éléments distincts d’un même ensemble immobilier.
- Cette décision, conforme à la jurisprudence du Conseil d’Etat (V. CE, 5 mars 2018, n° 407 318, SCI Foncière Vega), illustre une logique d’éclatement de l’assiette : l’unité économique du bien est indifférente, seule compte la nature comptable et juridique des éléments pris isolément.
Baux à construction : difficulté probatoire et reconstitution judiciaire du prix de revient
Le TA de Nantes (4 décembre 2025, n° 2007552) met en évidence les difficultés majeures liées à la détermination de la valeur d’origine en cas de remise sans indemnité.
- Faute de pièces suffisantes, le juge reconstitue lui-même la valeur à partir d’éléments partiels (surface, coût au m²), confirmant que l’absence de documentation fiable expose le contribuable à une reconstitution défavorable.
Qualification industrielle : exigence d’un rôle prépondérant des moyens techniques
Le TA de Strasbourg (23 décembre 2025, n° 2501377) refuse la qualification industrielle malgré l’importance des investissements, faute de démonstration du rôle prépondérant des moyens techniques.
- La décision rappelle que le critère n’est pas quantitatif mais fonctionnel : l’importance financière des équipements ne suffit pas en l’absence d’analyse précise de leur rôle dans le processus d’exploitation.
Groupement topographique : appréciation restrictive
Le TA de Lyon (12 décembre 2025, n° 2406535) refuse de qualifier une parcelle de dépendance industrielle malgré son raccordement physique à une unité de production.
- Le juge retient une approche finaliste : seule la participation directe au process industriel permet de caractériser un groupement topographique.
Immobilisations spécifiquement adaptées : une grille de lecture très concrète
Plusieurs décisions viennent affiner cette notion clé. Le TA de Caen (19 décembre 2025, n° 2302695) adopte une approche extensive en reconnaissant comme spécifiquement adaptées de nombreuses immobilisations techniques, au vu d’un faisceau d’indices précis tiré des factures, des libellés comptables et des photographies produites (il doit ici être précisé que ce jugement favorable a été obtenu par l’équipe fiscale du Groupe G.A.C. et ses avocats partenaires). Le TA de Grenoble (24 décembre 2025, n° 2306617) retient également, de façon remarquable, que des clôtures entourant un site nucléaire peuvent relever du régime des biens exonérés, en raison de leurs caractéristiques sécuritaires avancées, de leur conception par un prestataire spécialisé dans les infrastructures nucléaires, de leur certification propre à ce secteur et de la présence de dosimètres mesurant la radioactivité. A l’inverse, dans une autre décision du même jour (24 décembre 2025, n° 2401069), le même Tribunal distingue finement entre équipements généraux et équipements réellement spécifiques, en n’excluant que partiellement certains dispositifs de sprinklage. Enfin, le TA d’Amiens (31 décembre 2025, n° 2402066) adopte une approche mixte : les feux de balisage aéronautique sont exclus de l’assiette, contrairement aux clôtures et portiques de sécurité, jugés insuffisamment spécifiques à l’activité de transport aérien.
- Ces décisions confirment que la qualification repose sur une analyse éminemment casuistique, centrée sur l’adaptation directe de l’immobilisation à l’activité exercée, et non sur sa seule utilité opérationnelle ou son caractère réglementairement requis.
Travaux et immobilisations : distinction entre amélioration et entretien
Le TA de Pau (29 décembre 2025, n° 2300572) exclut de l’assiette des travaux de peinture, qualifiés de simples réparations.
- Le juge rappelle ici une distinction classique mais essentielle : seuls les travaux apportant une amélioration doivent être intégrés dans la base.
Transmission universelle de patrimoine : autonomie de la valeur d’origine et effet cumulatif du plancher
Le TA d’Amiens (31 décembre 2025, n° 2502892) juge que, dans le cadre d’une transmission universelle de patrimoine (TUP), la valeur d’origine des immobilisations à retenir n’est pas celle figurant dans les comptes de la société absorbée, mais la valeur réelle constatée par la société bénéficiaire lors de l’opération.
- Le Tribunal consacre ainsi une autonomie fiscale de la TUP, excluant toute reprise des valeurs historiques. Cette solution est renforcée par l’application du plancher de l’article 1518 B du CGI, qui empêche toute diminution significative de la base imposable. La décision souligne également l’importance de la charge de la preuve, le contribuable étant tenu de justifier précisément la valeur retenue lors de l’opération, à défaut de quoi toute contestation est vouée à l’échec.
Locaux professionnels
Terrains et dépôts à ciel ouvert : l’usage réel prime sur la qualification formelle
Le TA de Melun (4 novembre 2025, n° 2510837 et 19 novembre 2025, n° 2210914) juge que des parcelles non bâties peuvent néanmoins relever de la taxe foncière sur les propriétés bâties lorsqu’elles sont affectées à une activité de stockage ou de dépôt à usage commercial. Dans les deux affaires, les contribuables invoquaient soit le classement en zone agricole au PLU, soit le caractère prétendument libre d’occupation du terrain ; ces arguments sont écartés au profit d’une appréciation concrète de l’usage des parcelles, établie par les constats, photographies et vues aériennes produits au dossier.
- Ces décisions confirment que, pour les terrains à ciel ouvert, le juge privilégie l’affectation effective du bien sur sa qualification urbanistique ou sa nature physique. Elles rappellent aussi que la preuve doit porter sur la situation du bien au 1er janvier de l’année d’imposition et que les règles propres aux établissements industriels, notamment l’article 1500 du CGI, sont inopérantes hors de ce champ.
Classement catégoriel : refus des reclassements non étayés
Plusieurs décisions illustrent la rigueur du juge dans le contrôle du classement des locaux. Le TA de Rouen (10 novembre 2025, n° 2501408) refuse de faire basculer un site de démantèlement et de tri de métaux vers une catégorie industrielle, faute de démonstration du rôle prépondérant des moyens matériels, et valide son rattachement à la catégorie DEP 2. Le TA de Rouen (19 décembre 2025, n° 2500805) confirme également le classement en DEP 2 de hangars de stockage de céréales, malgré leur rusticité et l’absence de raccordement à l’eau ou à l’électricité. De même, le TA de La Réunion (6 novembre 2025, n° 2401036) rejette la demande de déclassement d’un hôtel sur le seul fondement d’avis clients négatifs, en retenant le classement hôtelier officiel.
- La jurisprudence retient ainsi une approche objective et normative du classement, centrée sur la destination effective du local, sa conception et les critères prévus par les textes. Les appréciations subjectives du contribuable ou les analogies trop générales avec d’autres catégories sont écartées lorsqu’elles ne reposent pas sur des éléments précis et opérants.
Locaux exceptionnels et zones particulières : lecture restrictive des situations hors norme
Le TA de Melun (19 novembre 2025, n° 2308073) refuse de reconnaître à un terrain de stockage de véhicules le caractère exceptionnel visé au III de l’article 1498 du CGI, malgré sa grande superficie et son enclavement. Dans le même esprit, le TA de Caen (3 décembre 2025, n° 2300096) écarte l’argument tiré de la localisation du bien en zone Seveso pour demander soit une méthode d’évaluation particulière, soit le recours à l’évaluation directe.
- Ces décisions montrent que le juge réserve strictement les mécanismes dérogatoires aux hypothèses véritablement atypiques. Ni la taille du bien, ni son environnement réglementaire ou industriel ne suffisent, à eux seuls, à le faire sortir des catégories ordinaires dès lors qu’il peut encore être rattaché utilement à une catégorie existante.
Surface, consistance et rectification déclarative : la preuve matérielle reste déterminante
Le TA de Melun (19 novembre 2025, n° 2306190) admet partiellement la contestation d’une rectification de surface en retenant, non la surface déclarée à l’assureur ni celle revendiquée par les contribuables, mais celle résultant de l’intervention du géomètre du cadastre. A l’inverse, le TA de Toulouse (17 décembre 2025, n° 2202355) valide la réintégration en surfaces principales des sanitaires, dégagements et espaces assimilés à l’activité de bureau, seules les surfaces techniques pouvant bénéficier d’une pondération réduite.
- Le juge adopte ici une approche très concrète de la consistance du local, fondée sur les constatations techniques les plus fiables. Il confirme que les surfaces doivent être appréciées selon leur usage réel dans l’économie générale du local, et non selon leur seule désignation ou la présentation qu’en fait le contribuable.
Propriété, division et fractions d’évaluation : une approche fonctionnelle des locaux
Plusieurs décisions portent sur la délimitation des fractions de propriété à évaluer distinctement. Le TA de Rennes (19 novembre 2025, n° 2302144) refuse de rattacher un terrain à un bâtiment distinct au sein d’un même groupement topographique, faute d’agencement démontrant une utilisation normalement commune. A l’inverse, le TA de Paris (23 décembre 2025, n° 2210719) admet l’évaluation distincte d’un sous-sol d’archives, dès lors qu’il permet une utilisation autonome par rapport aux étages de bureaux. Dans le même sens, le TA de Rouen (19 décembre 2025, n° 2402767) distingue les aires de stationnement destinées à la clientèle, qui doivent être évaluées séparément, des zones de stockage et de circulation qui concourent à une même utilisation. Enfin, le même TA de Rouen (19 décembre 2025, n° 2403628) juge qu’un parking commun mis à la disposition de plusieurs locataires constitue en lui-même une fraction de propriété distincte.
- Ces décisions montrent que le juge raisonne d’abord en termes d’utilisation effective et autonome des espaces. L’évaluation distincte ne dépend ni de la seule unité foncière, ni de la diversité des occupants, mais de la possibilité d’identifier des fractions ayant une destination propre et individualisable.
Ensembles commerciaux : appréciation concrète de l’insertion du local
Le TA d’Amiens (20 novembre 2025, n° 2304163) et le TA de Melun (16 décembre 2025, n° 2204335) valident le classement en MAG 3 de locaux situés dans des zones ou ensembles commerciaux, bien qu’ils disposent, au moins en apparence, d’une certaine ouverture sur l’extérieur. Dans les deux cas, le juge s’attache à la configuration d’ensemble : unité architecturale, coexistence de multiples commerces, parkings communs, accessibilité de la clientèle, absence d’accès direct comparable à celui d’une boutique de rue.
- La jurisprudence confirme ainsi que la notion d’ensemble commercial s’apprécie de manière globale et concrète. L’existence d’une façade ou la proximité de la voie publique ne suffisent pas à exclure le classement en MAG 3 lorsque l’insertion du local dans un dispositif commercial intégré est établie.
Méthodes d’évaluation et termes de comparaison : large marge d’appréciation du juge
Plusieurs jugements illustrent la souplesse admise dans le choix des termes de comparaison. Le TA de Lille (27 novembre 2025, n° 2200187) valide des locaux-types situés dans d’autres communes, en tenant compte de leur comparabilité économique et de correctifs de surface ou de vétusté. Le TA de Toulon (10 décembre 2025, n° 2403711) rejette la tentative d’un exploitant de cinéma multiplexe d’imposer un tarif au siège au profit de la méthode par surface pondérée, et retient le local-type proposé par l’Administration. Le TA de Lyon (12 décembre 2025, n° 2501477) admet qu’un hôtel plus petit puisse constituer un terme de comparaison pertinent, la différence de surface étant compensée par d’autres caractéristiques favorables du bien litigieux. Enfin, le TA de Paris (15 décembre 2025, n° 2325424 et 30 décembre 2025, n° 2425907) confirme le large pouvoir d’ajustement reconnu au juge pour tenir compte de la taille, de l’état, de la localisation ou du prestige du bien.
- Ces décisions traduisent une approche pragmatique de la comparaison : la seule différence de surface, de commune ou de standing ne suffit pas à écarter un local-type si des ajustements permettent de restaurer la comparabilité. Le juge s’attache avant tout à la pertinence économique globale du terme retenu.
Changement de consistance et dispositifs atténuateurs : appréciation stricte des conditions d’accès
Le TA de Paris (3 décembre 2025, n° 2314881 et 23 décembre 2025, n° 2302153) refuse l’application des mécanismes de planchonnement et de lissage dès lors qu’un changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation postérieur au 1er janvier 2017 est caractérisé. Dans les deux affaires, les contribuables invoquaient la continuité de l’exploitation ou le caractère purement déclaratif des regroupements opérés, sans parvenir à démontrer l’absence de modification pertinente au sens des textes.
- La jurisprudence se montre ici particulièrement exigeante : dès lors que la configuration cadastrale ou l’usage déclaré du local a évolué, l’accès aux mécanismes correcteurs est compromis. Le contribuable doit établir de façon positive que les changements constatés sont purement formels ou sans incidence réelle, ce qui s’avère difficile à démontrer en pratique.
Procédure : le respect du contradictoire demeure une garantie substantielle
Le TA de Lyon (12 décembre 2025, n° 2406371) juge irrégulière la requalification de locaux de MAG 1 en MAG 3 opérée sans mise en mesure préalable du contribuable de présenter ses observations.
- La décision rappelle que, même en matière d’évaluation cadastrale, les garanties procédurales conservent une portée réelle. L’irrégularité n’est pas couverte par l’exercice ultérieur d’une réclamation contentieuse, de sorte que le contribuable obtient la décharge de la fraction d’imposition excédant celle résultant du classement initial.
Vacance et délabrement : le juge maintient une lecture stricte des conditions de décharge
Le TA de La Réunion (6 novembre 2025, n° 2401038) juge qu’un immeuble très dégradé, dont les chambres sont inhabitables et dont la remise en état supposerait des travaux lourds, n’a pas perdu son caractère de propriété bâtie faute d’atteinte au gros œuvre. De son côté, le TA de Nancy (19 décembre 2025, n° 2303459) refuse le bénéfice du dégrèvement pour vacance prévu à l’article 1389 du CGI, en considérant que la vacance n’est pas indépendante de la volonté de l’usufruitière, compte tenu notamment des indemnités perçues qui permettaient au moins une remise en état partielle.
- Ces décisions s’inscrivent dans une ligne jurisprudentielle constante : le mauvais état du bien ou son inexploitation prolongée ne suffisent pas, à eux seuls, à écarter l’imposition. Le contribuable doit établir soit une atteinte structurelle majeure, soit le caractère réellement involontaire de la vacance, ce qui suppose une démonstration particulièrement solide.
Encadrement des ajustements : impossibilité d’ajouter aux textes
Le TA de Lille (6 novembre 2025, n° 2108178) refuse l’ajout par l’Administration d’un ajustement de 20 % destiné à tenir compte de l’état d’entretien du bien lors d’une évaluation réalisée sur le fondement de l’article 324 AB de l’Annexe III au CGI.
- La décision rappelle opportunément que les mécanismes d’ajustement ne peuvent être mobilisés qu’aux conditions expressément prévues par les textes. Lorsque la méthode applicable ne prévoit pas de correctif particulier, l’Administration ne peut le reconstituer de manière prétorienne ou par analogie.
Locaux affectés à l'habitation
Catégorisation : primauté des critères réglementaires sur les éléments subjectifs
Le TA de Châlons-en-Champagne (27 novembre 2025, n° 2302221) juge qu’une maison d’habitation présentant des caractéristiques ordinaires (surface, distribution, qualité de construction et état d’entretien) relève de la catégorie 5M, nonobstant les critiques du contribuable relatives à la configuration du terrain ou au caractère prétendument modeste du bien.
- Le Tribunal adopte une lecture stricte des critères de l’article 324 H de l’Annexe III au CGI : seuls les éléments intrinsèques du bien sont pertinents pour la catégorisation, à l’exclusion de considérations extérieures ou subjectives. La comparaison avec le local-type s’opère ainsi de manière concrète, en neutralisant les arguments non prévus par les textes.
Procédure : la consultation de la CCID, garantie substantielle
Le TA de Melun (2 décembre 2025, n° 2007726) prononce la réduction de la taxe foncière en raison de l’absence de consultation préalable de la Commission communale des impôts directs à la suite d’une modification de la valeur locative (surface et catégorie).
- Le juge rappelle que cette consultation constitue une garantie pour le contribuable : son omission vicie la procédure d’imposition. En conséquence, la valeur locative doit être déterminée à partir de celle antérieurement validée, simplement actualisée selon le coefficient légal. La décision illustre le caractère structurant des garanties procédurales en matière d’évaluation cadastrale.
Coefficients de situation : exigence d’une démonstration précise des nuisances
Le TA de Lyon (16 décembre 2025, n° 2413264) rejette la demande de majoration des coefficients de situation fondée sur la proximité d’activités industrielles et diverses nuisances alléguées.
- Le Tribunal exige une démonstration concrète et objectivée de l’impact de ces nuisances sur la valeur du bien : les allégations générales, les photographies non probantes ou les comparaisons avec d’autres biens sont insuffisantes. Il rappelle en outre que certains éléments (absence d’assainissement, entretien des voiries, éclairage public) sont sans incidence sur les coefficients de situation. La décision confirme ainsi la rigueur du juge dans l’appréciation de ces correctifs.
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Article rédigé par :
Adama SARR – Consultante fiscaliste chez G.A.C. Group
Diplômée d’un MBA en Droit des Affaires, Adama évolue depuis une quinzaine d’années dans le milieu du conseil où elle aime offrir à ses clients un accompagnement fiscal personnalisé basé sur des process fiables et éprouvés. Elle porte une attention particulière au suivi des évolutions concernant la fiscalité de nos produits. Au quotidien, elle intervient en qualité de fiscaliste pour analyser les bases d’imposition de nos clients en vue de sécuriser et optimiser leur fiscalité immobilière.
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