Des équipements qui influent directement sur la valeur locative
La valeur locative cadastrale des locaux d’habitation ne dépend pas uniquement de leur superficie réelle. Pour déterminer leur surface pondérée, certains équipements sont en effet convertis en « équivalences superficielles », conformément à l’article 324 T de l’Annexe III au Code général des impôts.
Équivalences superficielles
Ainsi, la présence de certains éléments conduit à ajouter fictivement plusieurs mètres carrés à la surface retenue pour l’évaluation : 4 m² pour l’eau courante, 2 m² pour l’électricité, 3 m² pour un raccordement au réseau d’égout ou encore 2 m² par pièce bénéficiant d’un chauffage ou d’une climatisation. Des équivalences sont également prévues pour les équipements sanitaires.
Ces règles, issues du système d’évaluation des locaux d’habitation, expliquent qu’à caractéristiques physiques identiques, l’ajout ou la prise en compte d’un équipement puisse modifier la valeur locative cadastrale et, par conséquent, le montant des impositions établies à partir de celle-ci.
Une fiabilisation des bases à partir de six équipements essentiels
L’Administration fiscale constate que certains équipements existants n’ont pas toujours été intégrés dans les données cadastrales, notamment lorsque leur installation n’a pas été déclarée.
Pour les maisons et appartements classés dans les catégories 1 à 6, elle envisage désormais de considérer comme présents six équipements aujourd’hui regardés comme standards : le raccordement à l’eau, l’électricité, au moins un WC, un lavabo, une douche par salle d’eau ainsi que le chauffage ou la climatisation.
L’enjeu n’est donc pas la création de nouvelles équivalences superficielles, mais l’application de règles d’évaluation existantes à des équipements qui ne figureraient pas encore dans les données détenues par l’Administration fiscale.
La mise à jour de ces informations pourra mécaniquement accroître la surface pondérée retenue et donc la valeur locative servant de base à la TFPB et, le cas échéant, à la THRS.
Une information du propriétaire avant toute taxation
Le dispositif annoncé comporte toutefois une étape préalable destinée à permettre aux propriétaires de vérifier les informations retenues.
Avant toute prise en compte dans les impositions, les propriétaires concernés devront recevoir dans leur espace sécurisé sur impots.gouv.fr un courrier individualisé présentant les éléments d’évaluation avant et après la mise à jour. Ils pourront alors signaler les éventuelles discordances entre les données envisagées par l’Administration fiscale et les caractéristiques réelles de leur bien.
Une phase de vérification déterminante
Cette phase sera particulièrement importante : une présomption fondée sur le caractère habituel de certains équipements ne garantit pas leur présence effective dans chaque logement ni, surtout, l’exactitude de l’ensemble des caractéristiques cadastrales retenues.
Quels enjeux pour les propriétaires ?
Cette opération rappelle l’importance de vérifier les données cadastrales servant au calcul des impôts locaux. Une mise à jour apparemment limitée à quelques équipements peut en effet modifier la surface pondérée et produire des effets durables sur la valeur locative du bien.
Les propriétaires concernés auront donc intérêt à examiner attentivement le courrier adressé par l’Administration fiscale et à contrôler la concordance des équipements recensés avec la situation réelle de leur logement avant leur prise en compte dans les bases d’imposition.
En cas d’erreur non corrigée à ce stade, ils conserveront la possibilité de contester ultérieurement leur imposition selon les voies de réclamation habituelles.
Adama SARR
Consultante fiscaliste chez G.A.C. Group
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