Points clés de cette mise à jour
Nombre de jugements recensés : plus de 80.
Sources : décisions rendues par les Tribunaux administratifs (TA) entre le 1er mars et le 30 avril 2026.
Résumé : la jurisprudence des mois de mars et avril 2026 confirme le caractère fortement factuel des contentieux relatifs aux valeurs locatives et l’importance déterminante de la preuve dans la contestation des bases d’imposition.
En matière d’établissements industriels, plusieurs décisions précisent les conditions de qualification d’une activité industrielle, en particulier dans le secteur du traitement des déchets, ainsi que le périmètre des immobilisations entrant dans l’assiette foncière. Les Tribunaux apportent également des illustrations favorables concernant les installations spécifiquement adaptées aux contraintes de l’exploitation. Enfin, un jugement particulièrement intéressant refuse d’appliquer la valeur locative plancher de l’article 1518 B du CGI à la cession d’un immeuble nu, en distinguant la continuité économique de l’activité de la cession juridique de l’établissement.
S’agissant des locaux professionnels, la sélection est particulièrement riche. Elle confirme une approche restrictive lorsque le contribuable invoque la vacance, les travaux ou la dégradation du bien, mais apporte également plusieurs précisions utiles sur la pondération des surfaces, les espaces extérieurs, le classement catégoriel, les termes de comparaison et les coefficients de localisation. Deux décisions présentent en outre un intérêt pratique particulier : l’une sanctionne l’irrégularité formelle d’une décision de la Commission départementale des valeurs locatives, tandis que l’autre reconnaît la communicabilité, après occultation des informations protégées, des déclarations de loyers ayant servi à l’établissement des grilles tarifaires.
Enfin, en matière de locaux affectés à l’habitation, le jugement recensé rappelle l’exigence probatoire attachée à la remise en cause de l’état d’entretien : la dégradation du bien doit être établie par des éléments suffisamment précis et contemporains de chacune des années d’imposition contestées.
Etablissements industriels
Qualification industrielle : le rôle prépondérant des moyens techniques s’apprécie concrètement
Deux jugements rendus à quelques jours d’intervalle à propos d’activités de traitement de déchets illustrent le caractère très factuel de la qualification d’établissement industriel. Le TA d’Orléans (6 mars 2026, n° 2301970) refuse cette qualification à un site de tri, de traitement et de conditionnement de déchets. Malgré l’importance du site, les volumes traités et l’existence de compacteurs, presses à balles, convoyeurs et lignes de tri, le Tribunal estime que la société requérante n’établit ni l’existence d’une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers, ni le rôle prépondérant des moyens techniques mis en œuvre. Il précise que le dépassement du seuil de 500 000 euros prévu à l’article 1500 du CGI ne suffit pas, à lui seul, à conférer un caractère industriel à l’activité. A l’inverse, le TA de Nice (16 mars 2026, n° 2303414) retient le caractère industriel d’une activité comprenant la collecte, le tri, le conditionnement et l’emballage de déchets. Il considère que le processus mis en œuvre conduit à la transformation de biens corporels mobiliers et relève l’importance des moyens techniques utilisés – pont-bascule, broyeuses, compacteurs, trommels et presses à balles – ainsi que leur poids conséquent dans les immobilisations corporelles de l’entreprise.
Ces décisions, qui peuvent sembler contradictoires au premier abord, rappellent surtout que la seule nature générale de l’activité ne permet pas de conclure à son caractère industriel. En matière de traitement de déchets, l’analyse doit porter à la fois sur la réalité des opérations de transformation et sur le rôle effectivement joué par les moyens techniques dans leur réalisation. Le franchissement du seuil de 500 000 euros prévu à l’article 1500 du CGI constitue une condition nécessaire lorsque ce texte est applicable, mais non un critère autonome de qualification.
Périmètre de l’établissement industriel : des bureaux partagés peuvent relever d’une évaluation distincte
Le TA de Lyon (23 mars 2026, n° 2406543) juge que des bureaux utilisés comme siège social par plusieurs entreprises ne doivent pas être évalués selon la méthode comptable applicable à l’établissement industriel exploité par l’une d’entre elles. Si cette dernière exerce bien une activité industrielle de fabrication et de transformation du bois et dispose de moyens techniques excédant le seuil de 500 000 euros, les bureaux sont également occupés par des entreprises exerçant des activités distinctes de holding, de location immobilière et de transport. Aucun lien n’étant établi entre ces activités et l’exploitation industrielle, le Tribunal retient l’application de la méthode tarifaire propre aux locaux professionnels.
Le jugement invite à ne pas raisonner à l’échelle de la seule parcelle ou de l’ensemble immobilier. La présence d’une activité industrielle sur un site n’entraîne pas nécessairement l’application de l’article 1499 du CGI à l’ensemble des locaux qui y sont implantés : encore faut-il que ceux-ci puissent être rattachés à l’exploitation industrielle. Cette vigilance est particulièrement importante pour les immeubles occupés conjointement par plusieurs entités exerçant des activités distinctes.
Immobilisations imposables : la qualification dépend autant des caractéristiques des biens que de la preuve apportée
Plusieurs décisions apportent des illustrations intéressantes sur le périmètre des immobilisations entrant dans l’assiette de la taxe foncière des établissements industriels. Le TA de Lille (6 mars 2026, n° 2100748) rejette les demandes d’exclusion portant notamment sur des travaux d’entretien et de rénovation, des installations de sécurité-incendie, des dispositifs de contrôle d’accès, des dalles supportant des machines ou encore des branchements de fluides. Le Tribunal insiste sur l’absence de pièces permettant d’établir la réalité, la consistance et la valeur des travaux invoqués. Il relève également, pour plusieurs agencements réalisés par le crédit-preneur, leur inscription dans un compte enregistrant les constructions édifiées sur le sol d’autrui et l’insuffisance des seules affirmations selon lesquelles ils constitueraient des équipements détachables ou de simples dépenses de réparation. A l’inverse, le TA de Nantes (16 avril 2026, n° 2108467) admet l’exclusion de travaux de clôture et de mise en place de portails, considérant que leur importance ne permet pas de les regarder comme de véritables constructions. Il exclut également des chauffages radiants, des gaines brise-jet et des stores enrouleurs dont les factures établissaient suffisamment le caractère démontable sans atteinte à l’intégrité de l’immeuble.
La confrontation de ces deux jugements met une nouvelle fois en évidence l’importance déterminante de la documentation produite. Les libellés comptables ne permettent pas, à eux seuls, de déterminer le régime fiscal d’une immobilisation. Factures détaillées, caractéristiques techniques et éléments permettant d’apprécier concrètement les conditions de fixation ou de démontage constituent autant de pièces essentielles pour établir qu’un bien ne relève pas du champ de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Installations spécifiquement adaptées : la sécurité et la protection de l’environnement peuvent justifier l’exonération
Les TA de Rouen et de Nîmes retiennent une approche favorable de l’exonération des biens spécifiquement adaptés à l’activité industrielle. Le TA de Rouen (24 mars 2026, n° 2303084) exonère ainsi les 27 éléments composant un système de sécurité-incendie, d’une valeur de 571 092 euros, compte tenu des risques particuliers résultant de la production de matières plastiques et de la coexistence de réseaux d’air comprimé et d’installations électriques. Il retient également l’exonération d’un système d’extraction, de ventilation et de traitement de l’air rendu nécessaire par les résidus et fumées générés par le processus de production. Dans le même sens, le TA de Nîmes (24 avril 2026, n° 2303846) juge que les quatre clôtures protégeant une usine d’enrichissement nucléaire constituent des installations spécifiquement adaptées. Il se fonde notamment sur leur fonction de protection physique, de contrôle d’accès et d’anti-intrusion, sur les impératifs particuliers de sûreté nucléaire ainsi que sur leur conformité à une norme spécifique aux installations nucléaires.
Ces décisions confirment qu’un équipement de sécurité, de protection ou de traitement de l’environnement n’est pas exclu de l’exonération du seul fait que sa fonction n’intervient pas directement dans le processus de fabrication. Son adaptation spécifique peut résulter des contraintes propres à l’activité exercée : risques d’incendie, émissions générées par la production ou exigences particulières de sûreté. Elles montrent également l’intérêt d’une démonstration technique précise reliant les caractéristiques de l’équipement aux contraintes propres de l’exploitation.
Exonérations agricoles : l’intervention de produits provenant de tiers demeure déterminante
Deux décisions confirment une lecture stricte des exonérations attachées aux activités agricoles. Le TA de Lille (26 mars 2026, n° 2205825) refuse l’exonération de cotisation foncière des entreprises prévue à l’article 1450 du CGI à une entreprise qui, parallèlement à sa propre production de pommes de terre et d’oignons, commercialisait dans des proportions importantes des produits achetés à des tiers. Le Tribunal considère que ces opérations d’achat-revente ne s’insèrent pas dans le cycle biologique de la production végétale et ne peuvent, compte tenu de leur importance, être regardées comme le prolongement ou l’accessoire de l’activité de production. Le TA d’Orléans (17 avril 2026, n° 2401761) refuse quant à lui l’exonération de taxe foncière prévue au b du 6° de l’article 1382 du CGI à une coopérative dont les locaux étaient mis à disposition d’une entreprise chargée de la production, de l’élaboration et du conditionnement de vins. Le bénéfice de l’exonération est écarté dès lors que les locaux ne sont pas exclusivement utilisés pour transformer les produits des adhérents de la coopérative requérante, mais également ceux d’une autre coopérative.
Ces jugements confirment que les exonérations agricoles sont étroitement subordonnées au lien entre l’activité exercée et les produits issus de l’exploitation ou des adhérents concernés. L’adjonction d’une activité commerciale portant, dans des proportions significatives, sur des produits acquis auprès de tiers ou la transformation de produits provenant d’une autre coopérative sont ainsi susceptibles de faire perdre le bénéfice du régime de faveur.
Valeur locative plancher : la cession d’un immeuble nu n’est pas une cession d’établissement
Enfin, le TA d’Amiens (30 avril 2026, n° 2403163) apporte une précision importante sur la notion de cession d’établissement au sens de l’article 1518 B du CGI. A la suite d’une procédure de redressement judiciaire, un immeuble industriel avait été cédé directement, sans les autres immobilisations corporelles nécessaires à l’exploitation, à une SCI pour un euro. Le Tribunal refuse d’appréhender globalement les différentes opérations intervenues au sein du groupe et s’attache à la réalité des actes juridiques conclus : la cession d’un immeuble nu ne constitue pas une cession d’établissement, quand bien même la même activité industrielle continuerait à être exercée dans les locaux avec les moyens d’exploitation détenus par une autre entité. Il écarte ainsi la valeur locative plancher pour la cotisation foncière des entreprises 2023 et retient la valeur d’acquisition de l’immeuble inscrite au bilan, soit un euro.
Cette décision est particulièrement intéressante en ce qu’elle distingue la continuité économique de l’exploitation de la cession juridique de l’établissement. Pour l’application de l’article 1518 B du CGI, la poursuite de la même activité dans les mêmes locaux ne suffit donc pas : encore faut-il que l’opération porte sur l’établissement lui-même. Le Tribunal refuse ainsi de reconstituer une opération économique globale en présence d’actes juridiquement distincts, alors même que les différentes entités appartiennent au même groupe (rappr. CE, 7 mai 2025, nᵒˢ 494 468, 494 469 et 494 472, société Kem One).
Locaux professionnels
Immeubles en travaux, vacants ou dégradés : le maintien du caractère bâti et de l’affectation demeure la règle
Plusieurs décisions confirment la difficulté de remettre en cause l’imposition d’un immeuble en raison de travaux, de son inexploitation ou de son mauvais état. Le TA de Cergy-Pontoise (6 mars 2026, n° 2304093) juge ainsi qu’un ancien immeuble à usage de clinique, en cours de transformation en résidence pour personnes âgées, conserve son caractère de propriété bâtie dès lors que les démolitions n’affectent qu’une partie du bâtiment, épargnent l’essentiel du gros œuvre et qu’il n’est pas établi que l’immeuble était devenu impropre à toute utilisation au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans le même sens, le TA de Limoges (10 mars 2026, n° 2500122) maintient l’imposition de bâtiments désaffectés et fortement dégradés à la suite d’occupations illicites et d’actes de vandalisme : malgré les dégradations intérieures, les bâtiments demeuraient couverts, leurs structures porteuses étaient intactes et une utilisation comme lieu de dépôt ou de stockage restait envisageable. Le TA de Paris (15 avril 2026, n° 2423791) retient une logique comparable en matière de classement : des bureaux faisant l’objet d’importants travaux de démolition et de reconstruction ne peuvent être temporairement reclassés comme lieux de dépôt lorsque ces travaux n’ont pas rendu les locaux disponibles pour une autre utilisation. De même, le TA d’Orléans (17 avril 2026, n° 2303548) maintient dans la surface imposable plus de 12 000 m² de bâtiments pourtant affectés de désordres importants, dès lors que leur mauvais état matériel ne suffisait pas à leur faire perdre, dans leur ensemble, le caractère de propriétés bâties. Enfin, le TA de Grenoble (12 mars 2026, n° 2403841) rappelle que la seule vacance d’un local ne constitue pas un changement au sens de l’article 1517 du CGI et ne permet donc pas de modifier sa catégorie d’évaluation. Des locaux antérieurement affectés à un supermarché et à un bar demeurent ainsi classés en MAG 1, leur vacance ou leur utilisation temporaire pour du stockage étant sans incidence sur leur destination.
Ces décisions prolongent une jurisprudence particulièrement restrictive : l’interruption de l’exploitation, les travaux ou même une dégradation importante du bien ne suffisent pas à modifier son régime d’évaluation. Tant que l’immeuble conserve une possibilité d’utilisation et que les travaux ou la vacance n’ont pas entraîné une transformation effective de sa destination ou de ses caractéristiques pertinentes, l’évaluation antérieure demeure applicable. La preuve doit donc porter sur l’état concret du bien au 1ᵉʳ janvier et non sur la seule ampleur financière des travaux ou l’absence d’exploitation.
Dégradations et changements de caractéristiques : une incidence possible, mais à condition d’en rapporter précisément la preuve
Le TA de La Réunion (21 avril 2026, n° 2500676) apporte toutefois une nuance intéressante en jugeant que des occupations illégales récentes et répétées, accompagnées de dégradations significatives, peuvent constituer un changement de caractéristiques physiques ou d’environnement susceptible d’être pris en compte au titre de l’article 1517 du CGI. La demande est néanmoins rejetée en l’espèce, faute de preuve suffisante des occupations et dégradations alléguées. Le Tribunal précise en outre qu’un tel changement ne permet pas, par lui-même, d’appliquer un coefficient de pondération réduit à des surfaces correspondant à l’affectation principale du local.
L’intérêt de cette décision réside moins dans son issue que dans le principe admis : une dégradation postérieure à l’évaluation initiale n’est pas nécessairement fiscalement neutre. Encore faut-il démontrer précisément sa réalité, son caractère récent et son incidence sur les caractéristiques du bien. Il convient également de distinguer la mise à jour de la valeur locative au titre de l’article 1517 du CGI des règles de pondération des surfaces, qui répondent à une logique différente.
Pondération des surfaces : la valeur d’utilisation s’apprécie au regard de la fonction concrète de chaque espace
Plusieurs jugements précisent les modalités d’application de l’article 324 Z de l’Annexe III au CGI. Le TA de Grenoble (12 mars 2026, n° 2403830) rappelle que les parties principales comprennent non seulement les espaces dans lesquels l’activité principale est directement exercée, mais également ceux qui lui sont indissociablement liés et sans lesquels elle ne pourrait convenablement s’exercer. Il valide ainsi l’application d’un coefficient de 1 aux salles d’activité, sanitaires, dégagements, salles de réunion, bureaux et locaux sociaux d’un centre d’accueil, tandis que les parties techniques et les archives bénéficient d’une pondération réduite. Le TA de Rennes (8 avril 2026, n° 2301437) adopte une approche particulièrement concrète pour une jardinerie. Il admet que, compte tenu de la finalité commerciale du local, les surfaces non accessibles à la clientèle puissent traduire une valeur d’utilisation réduite. A l’inverse, les auvents, pergola, jardin aquatique, pépinière, espace saisonnier extérieur et patio, accessibles au public et participant directement à la vente, constituent des surfaces principales, alors même que certaines sont extérieures ou non couvertes. Cette analyse est confirmée par le TA de Toulon (22 avril 2026, n° 2501813), qui considère que les parties extérieures non couvertes d’une jardinerie, dès lors qu’elles sont accessibles au public et affectées à la vente, correspondent à l’affectation principale du local et doivent être retenues sans pondération.
Ces décisions confirment que les coefficients de pondération ne sont attachés ni à la nature physique de la surface, ni à son caractère couvert ou découvert. Le critère décisif réside dans sa valeur d’utilisation au regard de l’activité exercée. Pour les locaux de vente, l’accessibilité à la clientèle constitue à cet égard un indice particulièrement fort, sans toutefois se substituer juridiquement à l’analyse de la fonction réelle de l’espace.
Espaces extérieurs et dépendances : l’agrément ne suffit pas, l’utilité directe pour l’activité est déterminante
Le TA de Cergy-Pontoise (17 avril 2026, n° 2311298) distingue finement plusieurs situations concernant des espaces verts attenants à des établissements professionnels. Les espaces extérieurs d’un club de loisirs ne constituent pas, en principe, des dépendances indispensables du seul fait de l’agrément qu’ils procurent à la clientèle ; seul un solarium aménagé et effectivement utilisé pour les prestations de détente demeure imposable. De même, les jardins d’un hôtel ne sont pas directement nécessaires à l’activité d’hébergement et doivent être exclus de la base de cotisation foncière des entreprises. En revanche, les espaces verts d’un établissement de réception sont imposables lorsqu’ils sont effectivement utilisés pour des animations, prestations de restauration ou évènements et sont d’ailleurs présentés comme tels dans la communication commerciale de l’exploitant. Dans cette dernière hypothèse, leur utilisation correspondant à l’affectation principale du local, le coefficient de 0,2 ne peut davantage leur être appliqué.
Cette décision fournit une grille de lecture particulièrement opérationnelle des espaces extérieurs : leur proximité avec le bâtiment ou leur contribution à son attractivité ne suffit pas à les rendre imposables. Il faut rechercher s’ils accueillent effectivement l’activité professionnelle ou sont directement nécessaires à son exercice (V. CE, 6 juin 2008, n° 287 941, SNC Foncimarine). La communication commerciale de l’exploitant peut, à cet égard, constituer un élément de preuve particulièrement significatif.
Classement catégoriel : l’usage et la configuration du local prévalent sur sa présentation commerciale
Plusieurs décisions illustrent le caractère objectif du classement dans les catégories de l’article 310 Q de l’Annexe II au CGI. Le TA de Paris (17 mars 2026, n° 2408455) juge que des locaux de coworking restent des bureaux d’agencement récent relevant de la catégorie BUR 2. L’importance des espaces communs – salles de repos, lobbys ou cafétérias – ne suffit pas à caractériser des aménagements spécifiques justifiant leur classement en BUR 3. A l’inverse, le TA d’Amiens (30 avril 2026, n° 2401431) retient la catégorie BUR 3 pour un important centre de recherche et développement consacré aux colles et produits adhésifs. Après avoir écarté la qualification industrielle en raison du rôle non prépondérant des matériels de laboratoire et machines de tests, le Tribunal considère que les laboratoires, salles d’application et autres équipements spécifiques justifient le rattachement aux locaux assimilables à des bureaux présentant des aménagements spécifiques. Le TA de Toulon (22 avril 2026, n° 2501813) refuse quant à lui de classer une jardinerie en EXC 1 : ni son implantation historique dans d’anciennes serres horticoles, ni sa situation géographique, ni son chiffre d’affaires ou sa rentabilité ne suffisent à lui conférer un caractère exceptionnel dès lors que, par ses caractéristiques et son usage, elle demeure assimilable à un grand magasin.
Ces décisions montrent que la catégorie d’évaluation doit être déterminée à partir des caractéristiques intrinsèques et de l’utilisation du local. Une activité innovante ou atypique ne conduit pas nécessairement à un classement spécifique : encore faut-il que les aménagements du bien lui-même le justifient. A l’inverse, des locaux essentiellement tertiaires peuvent relever de la catégorie BUR 3 lorsque leur configuration matérielle est réellement adaptée à une activité particulière.
Ensembles commerciaux : le classement en MAG 3 repose sur l’insertion concrète dans un ensemble organisé
Deux jugements du TA de Melun confirment une conception large et concrète de l’ensemble commercial. Le premier (26 mars 2026, n° 2107144) valide le classement en MAG 3 de commerces que la société requérante présentait comme des magasins sur rue de moins de 400 m². Faute de justification précise de leur configuration, le Tribunal retient qu’ils sont intégrés dans une zone regroupant plusieurs enseignes reliées par un vaste parking commun. Le montant des loyers pratiqués, même proche de celui de locaux classés MAG 1, est jugé sans incidence sur la catégorie. De même, le second jugement du TA de Melun (16 avril 2026, n° 2405120) retient la catégorie MAG 3 pour un local situé sur un site regroupant 26 commerces desservis par une galerie couverte et plusieurs parkings communs, caractérisant un ensemble commercial au sens du Code de commerce.
La qualification de MAG 3 s’apprécie donc à l’échelle de l’environnement commercial dans lequel s’insère le local. L’absence de mail intérieur au sens traditionnel, la taille du commerce ou le niveau de son loyer ne sont pas décisifs lorsque l’organisation générale du site révèle une concentration commerciale conçue pour accueillir une clientèle commune.
Parties communes des centres commerciaux : une imposition distincte malgré leur prise en compte économique dans les loyers
Le TA de Melun (21 avril 2026, n° 2502526) juge que les parties communes d’un centre commercial doivent être imposées dans la catégorie prépondérante des magasins qu’elles desservent, appréciée au regard de leurs surfaces. Il écarte également l’argument tiré d’une prétendue double imposition résultant de ce que les loyers des boutiques intègreraient déjà économiquement la jouissance du mail : cette circonstance est sans incidence sur l’existence d’une propriété bâtie distinctement imposable.
Le jugement dissocie ainsi nettement la formation économique du loyer et les règles cadastrales d’imposition. Le fait que la jouissance des parties communes contribue au montant payé par les commerçants ne conduit pas à considérer leur valeur locative comme déjà fiscalement comprise dans celle des boutiques (dans le même sens, V. CE, 13 novembre 2024, n° 486 990, société Bègles Arcins).
Termes de comparaison et ajustements : les différences doivent avoir une incidence démontrée sur la valeur locative
S’agissant de la détermination de la valeur locative non révisée, plusieurs décisions confirment la marge d’appréciation importante laissée au juge dans le choix d’un local-type et l’application éventuelle de correctifs. Le TA de Montreuil (23 mars 2026, n° 2403549) valide ainsi la comparaison d’un ensemble d’entrepôts de 9 763 m² avec un local-type de 3 257 m² dès lors que leurs caractéristiques intrinsèques sont similaires et que la société requérante n’établit pas que la différence de superficie affecte la valeur locative. Les dépendances non couvertes sont, quant à elles, prises en compte par leur pondération. Le TA de Marseille (25 mars 2026, n° 2306673) refuse pareillement un abattement de 30 % entre deux centres commerciaux dont l’environnement, l’accessibilité et le potentiel commercial apparaissent comparables, faute notamment de données démographiques ou de fréquentation établissant la différence invoquée. Le TA de Versailles (16 avril 2026, n° 2303510) admet également l’utilisation d’un local-type à usage de bureaux pour évaluer un immeuble mixte comprenant bureaux, atelier et stockage, dès lors que l’Administration fiscale a appliqué un correctif aux surfaces d’activité et de stockage et que le terme proposé par la société requérante présentait une proportion de bureaux sensiblement plus faible. Enfin, le TA de Melun (16 avril 2026, n° 2313311) rappelle que la validité d’un local-type doit être appréciée à la date pertinente pour l’évaluation. Un local-type ayant changé d’affectation en 2017 puis été démoli en 2018 pouvait ainsi régulièrement servir à déterminer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, dès lors qu’au 31 décembre 2016 il était encore affecté à l’usage retenu.
Ces décisions confirment qu’une différence de superficie, de situation ou de composition ne suffit pas à invalider un terme de comparaison. Encore faut-il démontrer qu’elle affecte effectivement la valeur locative et qu’elle ne peut être corrigée par un ajustement approprié. Elles rappellent également que la régularité du terme doit être appréciée à la date à laquelle la comparaison doit juridiquement être effectuée (V. sur ce point les conclusions de Madame Emilie BOKDAM-TOGNETTI sur CE, 2 mars 2022, n° 451 239, min. c/ société Klépierre Grand Littoral).
Evaluation directe : elle demeure subsidiaire mais s’impose en l’absence de terme de comparaison valable
Deux jugements du TA de Melun illustrent les conditions dans lesquelles l’Administration fiscale peut recourir à l’évaluation directe prévue au 3° de l’article 1498 du CGI dans sa rédaction antérieure à la révision. Dans un premier jugement (16 avril 2026, n° 2303969), le Tribunal valide l’évaluation directe d’un hôtel de chaîne de conception moderne situé à Joinville-le-Pont, aucun des nombreux locaux-types examinés n’étant économiquement analogue au bien litigieux. Dans un second jugement du même jour (n° 2206385), relatif à un nœud de raccordement d’abonnés, le Tribunal écarte successivement les cinq locaux-types proposés par la société requérante. Certains étaient eux-mêmes occupés par leur propriétaire sans que leur propre terme de comparaison puisse être identifié ; d’autres n’étaient pas suffisamment comparables au regard de leur affectation ou de leur configuration. Aucun terme valable ne pouvant être retenu, le recours à l’appréciation directe est jugé légal.
Ces décisions rappellent le caractère subsidiaire de l’évaluation directe, mais également la nécessité de contrôler la régularité intrinsèque des locaux-types proposés. Il ne suffit pas qu’un bien paraisse matériellement comparable : encore faut-il que sa propre valeur locative ait été régulièrement déterminée selon la méthode légale et que ses caractéristiques permettent une comparaison pertinente.
Coefficients de localisation : seule la situation particulière de la parcelle au sein du secteur est pertinente
Deux jugements du TA de Montreuil fournissent une illustration particulièrement éclairante du contrôle exercé sur les coefficients de localisation. Le permier (16 mars 2026, n° 2523002) annule l’application d’un coefficient majoré de 1,15 à plusieurs parcelles accueillant des activités de fret à proximité de l’aéroport de Roissy. Si elles bénéficient d’un accès aux pistes et au réseau autoroutier, elles sont également éloignées des transports ferroviaires et collectifs et aucune circonstance n’établit qu’elles bénéficient, au sein du secteur, d’une situation plus favorable que les autres parcelles. Le Tribunal précise surtout que les caractéristiques propres à l’activité de fret exercée sur place sont étrangères à la détermination du coefficient, lequel doit apprécier la situation particulière de la parcelle. A l’inverse, le même Tribunal (22 avril 2026, n° 2601966) valide un coefficient de 1,3 appliqué à une parcelle proche de Roissy. Les nuisances sonores, risques de pollution ou dangers allégués ne sont pas démontrés comme propres à cette parcelle par rapport au reste du secteur. Le Tribunal écarte également une méthode de calcul fondée sur 15 critères essentiellement agrégés à l’échelle communale, faute de comparaison réelle avec les autres parcelles du secteur.
Ces jugements rappellent la logique même du coefficient de localisation : il ne mesure ni la performance de l’activité exercée, ni l’attractivité générale de la commune, mais les avantages ou inconvénients propres de la parcelle par rapport aux autres biens de son secteur tarifaire. Toute contestation doit donc être construite sur une comparaison intra-sectorielle précise et objectivée.
Révision des valeurs locatives : la régularité formelle des décisions de la CDVL demeure contrôlée
Le TA de Versailles (22 avril 2026, n° 2601678) annule une décision de la Commission départementale des valeurs locatives (CDVL) de l’Essonne ayant attribué un coefficient de localisation de 1,3 à une parcelle. Si la décision publiée comportait la signature du Directeur départemental des finances publiques chargé de sa publication, elle ne portait pas celle de son auteur, la CDVL, et l’Administration fiscale n’établissait pas davantage que l’original avait été signé par les membres de la Commission ou son président.
Cette décision rappelle que les débats sur les coefficients de localisation ne sont pas exclusivement économiques. Les actes des commissions compétentes restent soumis aux règles formelles gouvernant les décisions administratives, dont la méconnaissance peut entraîner leur annulation indépendamment du bien-fondé du coefficient retenu (V. CE, 15 juillet 2025, n° 491 157, SA Aéroports de Paris).
Obligations déclaratives : le contribuable ne peut se prévaloir d’une situation réelle qu’il n’a pas déclarée
Le TA de Paris (15 avril 2026, n° 2420574) refuse à une propriétaire de se prévaloir du changement d’affectation d’un local afin d’écarter les mécanismes de planchonnement et de lissage. Le local, occupé entre 2013 et 2017 par un cabinet d’avocats puis, à compter de décembre 2017, par une entreprise de coworking, n’avait jamais fait l’objet des déclarations correspondant à sa première affectation. Le Tribunal juge que la société requérante, ayant manqué à son obligation déclarative, ne peut opposer à l’Administration fiscale cette situation réelle non déclarée pour caractériser ensuite un changement d’affectation.
Le jugement souligne l’importance des obligations déclaratives dans le fonctionnement des mécanismes issus de la révision. Une situation de fait favorable au contribuable ne peut pas nécessairement être reconstruite a posteriori lorsque les déclarations qui auraient permis sa prise en compte n’ont jamais été souscrites [sur une affaire similaire, V. CE (na), 13 mai 2025, n° 498 019, société Foncière Lyonnaise].
Accès aux données locatives : les déclarations ayant servi à établir les tarifs sont communicables après occultation
Le TA de Toulouse (20 avril 2026, n° 2306874) reconnaît le droit d’un redevable d’obtenir communication des déclarations de loyers ayant servi à l’Administration fiscale pour établir la grille tarifaire des locaux professionnels. La présence d’informations protégées par le secret de la vie privée ou le secret des affaires ne justifie pas un refus global : les documents doivent être communiqués après occultation des mentions protégées, notamment lorsque le demandeur sollicite uniquement les informations relatives à l’activité, aux superficies déclarées et à leur ventilation.
Cette décision présente un intérêt pratique majeur pour la contestation des valeurs locatives révisées. Elle ouvre la possibilité d’accéder aux données ayant effectivement contribué à la détermination des tarifs sectoriels, tout en conciliant ce droit d’accès avec la protection des informations individuelles. Elle peut ainsi offrir aux contribuables un outil supplémentaire pour contrôler la cohérence et la représentativité des données locatives utilisées pour établir les grilles tarifaires.
Locaux affectés à l’habitation
Etat d’entretien : la dégradation du bien doit être établie à la date de référence
Le TA de Grenoble (12 mars 2026, n° 2403715) refuse de modifier le coefficient d’entretien et le classement de deux appartements dont la propriétaire soutenait qu’ils étaient désormais à l’état de ruine. Pour remettre en cause l’évaluation issue de la révision générale de 1970, qui retenait un état d’entretien « passable » correspondant à un coefficient de 1, la société requérante produisait un rapport d’expertise établi en 2018 ainsi que des photographies non datées. Le Tribunal considère que ces éléments, qui font état de désordres sans en préciser suffisamment l’origine, ne permettent ni de remettre en cause le classement des locaux en catégorie 6, ni surtout d’établir leur état au 1er janvier de chacune des années d’imposition concernées.
Cette décision rappelle que la dégradation, même importante, d’un local d’habitation ne suffit pas à justifier une révision de son évaluation lorsqu’elle n’est pas précisément établie à la date de référence. La preuve doit donc être contemporaine de chacune des années d’imposition contestées : un rapport ancien ou des photographies non datées ne permettent pas, à eux seuls, de caractériser un changement de caractéristiques physiques au sens de l’article 1517 du CGI.
Article rédigé par :
Aymeric GIVORD – Expert en fiscalité locale
Consultant depuis 2002, Aymeric a collaboré avec des experts renommés pour faire évoluer la jurisprudence en faveur des contribuables. Avec ses équipes, il est notamment à l'origine de l'arrêt de Plénière fiscale « SA GKN Driveline » (CE, 11 décembre 2020, n° 422 418). Il analyse la fiscalité des établissements industriels, des locaux professionnels et certains locaux d'habitation pour proposer des optimisations et accompagner ses clients dans les démarches, y compris en contentieux.
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