Selection of administrative court rulings
En application de l’article 324 AA de l’Annexe III au CGI dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016, la société requérante sollicite un abattement de 10 % de la valeur locative du local-type, qui est affecté à un hypermarché exploité sous l’enseigne Carrefour, au motif que l’établissement qu’elle exploite sous l’enseigne Leroy Merlin ferait l’objet d’aménagements intérieurs de moindre qualité eu égard à son secteur d’activité par rapport à un commerce de distribution alimentaire, ce dernier devant notamment se doter de dispositifs lourds pour respecter les chaînes du froid et la sécurité sanitaire de ses produits. Toutefois, alors que la société se borne à produire des photographies de son espace de vente, son local et celui servant de local de comparaison sont deux espaces de vente aménagés de manière similaire par la pose de rayonnages le plus souvent amovibles. S’il est vrai que l’hypermarché Carrefour comporte des rayonnages spécifiques permettant de garantir la chaîne du froid, ceux-ci ne constituent pas des moyens techniques importants et des aménagements de telle nature qu’il conviendrait d’appliquer un ajustement négatif de 10 % de la valeur locative du local de référence dont s’agit, les chambres froides d’un hypermarché étant pondérées, ainsi que le fait valoir l’Administration sans être sérieusement contredite, comme un espace de stockage. En ce qui concerne ensuite la différence de situation économique entre le local à évaluer et le local-type, il résulte de l’instruction qu’ils se situent tous deux dans la même commune et dans la même zone commerciale de part et d’autre de l’avenue Victor Bordier, bénéficiant des mêmes axes routiers de desserte. Ils disposent également chacun d’un espace de parking couvert et non couvert qui leur est dédié. Il s’ensuit que c’est à bon droit que l’Administration fiscale a refusé d’appliquer un ajustement négatif de 10 % pour ce motif en application de l’article 324 AA de l’Annexe III au CGI dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016. Enfin, en ce qui concerne la différence de superficie entre les deux locaux, celle consacrée à leur activité principale est proche, leurs surfaces pondérées hors parking s’établissant à 15 569 m² pour le local Leroy Merlin et 13 702 m² pour le local-type. En outre, si ces deux établissements ne sont pas situés, pour l’application des nouvelles dispositions relatives à l’évaluation de la valeur locative des locaux professionnelles, dans le même secteur, relevant des secteurs 3 et 4 de la commune, leur tarif au m² est très proche, le premier étant de 126,5 euros et le second de 123,6 euros. Ainsi, cette seule circonstance n’est pas de nature à révéler l’existence d’une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, entre le local-type considéré et l’immeuble exploité par la société requérante. Il s’ensuit que c’est à bon droit que l’Administration fiscale a refusé d’appliquer un ajustement négatif de 10 % pour ce motif en application de l’article 324 AA de l’Annexe III au CGI dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016.
La société requérante fait valoir que le terme de comparaison n° 3 proposé par l’Administration fiscale ne peut être retenu dès lors que la propre évaluation de sa valeur locative est irrégulière. Il résulte toutefois de l’instruction, et notamment du procès-verbal ME de la commune de Villeneuve-la-Garenne, que ce local-type possède une valeur locative au m² pondéré de 107 francs (16,31 euros) et une valeur locative totale de 429 707 francs. Or, s’il est vrai que la fiche de calcul qui l’accompagne peut paraître ambigüe, mentionnant également une évaluation par voie de comparaison avec un local-type n° 87 d’une valeur unitaire de 101 francs entraînant pour une surface pondérée de 4 001 m² une valeur locative cadastrale de 404 100 francs, celle-ci relève clairement que la valeur locative totale comme celle unitaire qui a été finalement retenue ne l’a pas été par comparaison avec un autre local-type, mais d’après le prix de la location, le loyer net déclaré étant de 429 707 francs et la surface pondérée de 4 001 m². Partant, dans ces circonstances particulières, cette évaluation par la location n’étant pas contestée dans ses données, la valeur locative du local-type n° 3 du procès-verbal ME de la commune de Villeneuve-la-Garenne doit être regardée comme ayant été régulièrement établie conformément aux règles fixées à l’article 1498 alors applicable du CGI. En outre, l’Administration a, pour déterminer la valeur locative de l’immeuble litigieux qu’elle a fixé à 19,50 euros par m², appliqué à la valeur locative du local-type n° 3 précité, un ajustement positif de 20 % en application de l’article 324 AA de l’Annexe III au CGI dans sa rédaction au 31 décembre 2016. Elle indique à cet égard que ce local-type, construit en 1969, d’un bon état d’entretien et d’une surface réelle de 5 167 m², dispose certes d’une situation géographique plus favorable que le local à évaluer mais qu’il est en revanche plus petit, le local à évaluer étant de 7 317 m², et d’une conception moins moderne, la clinique de la requérante ayant été construite en 2016, et que son état d’entretien peut ainsi être qualifié de très bon. Dans ces conditions, eu égard à la plus grande superficie, à la conception plus moderne de sa construction et à son meilleur état d’entretien, et en dépit de sa moins bonne situation géographique, c’est à bon droit que l’Administration fiscale a appliqué un ajustement positif de 20 % à la valeur locative du local-type pour déterminer celle du local en litige en application de l’article 324 AA de l’Annexe III au CGI dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016. Toutefois, il n’est pas contesté que la valeur locative ainsi retenue par l’Administration fiscale dans son mémoire en défense est inférieure au tarif unitaire qu’elle a initialement appliqué.
En vertu de l’article 324 AE de l’Annexe III au CGI, le prix de revient à prendre en compte pour l’application de l’article 1499 du même Code est la valeur d’origine pour laquelle les immobilisations doivent être inscrites au bilan. Si la société requérante soutient que la valeur des postes de son bilan ne pouvait pas être retenue pour sa totalité aux motifs que certains éléments d’actif seraient anciens, entièrement amortis, présenteraient la nature de matériels placés en dehors du champ de la taxe foncière sur les propriétés bâties ou en seraient exonérés, elle n’apporte à l’appui de cette affirmation générale aucune précision ni aucune justification permettant d’en apprécier le bien-fondé alors que l’Administration fait valoir sans être contestée que les immobilisations en cause, inscrites en comptabilité par l’entreprise requérante, ont été évaluées conformément aux dispositions de l’article 324 AE de l’Annexe III au CGI. Par suite, le moyen tiré d’une erreur dans la détermination du montant de la valeur locative des éléments d’actifs constituant la base d’imposition doit être écarté.
La requérante conteste son assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2022 à raison de trois lots dont elle est propriétaire, au motif qu’il s’agit de lots « à construire » non imposables. Toutefois, il résulte des pièces produites par l’Administration fiscale que ces lots doivent être évalués en tant que dépendances bâties à usage de parking et garages. Il résulte en effet du jugement d’adjudication du Tribunal de grande instance d’Albertville du 19 avril 1988, confirmée par une attestation rectificative du 11 octobre 1988, de l’attestation immobilière rédigée au décès de M. B le 1er mars 2012, ainsi que des fiches hypothécaires que les lots n° 77 et n° 78 correspondent à des garages et, pour le lot n° 79 acquis par acte du 30 décembre 1988, qu’il s’agit d’un parking. L’attestation du syndic de copropriété dont se prévaut la requérante n’est pas de nature à remettre en cause les éléments figurant au fichier immobilier ou émanant d’actes notariés. Par suite, c’est à bon droit que l’Administration fiscale a imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties ces trois lots comme des dépendances bâties au sens de l’article 324 G de l’Annexe III au CGI.
En application des dispositions du I, 1. de l’article 1517 du CGI, l’Administration fiscale a constaté que l’équipement de chauffage de l’habitation dont la société requérante est propriétaire n’avait pas été pris en compte pour la détermination de la valeur locative du bien rénové en 2012. L’élément de confort « chauffage » a été inclus dans l’évaluation du bien à partir de l’année 2022, induisant une augmentation des équivalences superficielles prévues à l’article 324 T de l’Annexe III au CGI, entraînant une augmentation de la surface pondérée de ce logement et, par voie de conséquence, une valeur locative supérieure à celle déterminée l’année précédente à l’origine de la hausse de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties par rapport à l’année 2021. La requérante conteste l’assimilation par l’Administration fiscale à un chauffage central le mode de chauffage de ce logement par un poêle à bois installé dans la cuisine, sans aucun réseau de diffusion de chaleur dans les autres pièces de la maison qui sont équipées de convecteurs d’appoint branchés sur des prises électriques. Cette qualification est, en effet, à l’origine de la majoration de la surface pondérée entant dans le calcul de la valeur locative de ce bien. Toutefois, contrairement à ce que soutient la requérante, une installation de chauffage par des convecteurs électriques installés pour chauffer les pièces destinées à l’habitation et assurer une température convenable dans les différentes parties du logement est assimilable à une installation de chauffage central au sens et pour l’application de l’article 324 T précité, sans qu’une installation fixe ne soit requise, ni l’existence d’un réseau de diffusion. Par suite, c’est à bon droit que l’Administration a majoré la surface pondérée totale de 2 mètres carrés à raison de la présence d’un tel équipement.
Il résulte de l’instruction que l’activité de vente en gros de matériaux de construction exercée au sein des locaux de la société requérante relève de la catégorie DEP2 qui concerne « Tous les entrepôts ou hangars destinés à stocker de la marchandise » et notamment « Les entrepôts de commerce de gros ». Dès lors que l’activité commerciale de vente en gros exercée relève de la vente de matériaux et non du stockage de matériaux déposés sur site pour entreposage, la requérante n’est pas fondée à revendiquer un rattachement à la catégorie DEP1 qui concerne les « Terrains exploités commercialement comme lieux de dépôt à ciel ouvert : déchetteries, casse auto, lieux de dépôt de matériaux divers » en se prévalant de ce que la surface affectée au stockage à ciel ouvert des matériaux commercialisés est plus étendue que la partie couverte. En l’occurrence, la requérante ne peut utilement se prévaloir, au soutien de son moyen, des motifs exposés lors d’échanges avec le Service des impôts fonciers de la Drôme pour déterminer la catégorie de rattachement, fondés sur une appréciation factuelle des déclarations souscrites alors qu’il ne disposait pas de tous les éléments pour se prononcer sur l’activité réellement exercée sur le site. Par suite, le moyen doit être écarté. En outre, la société n’est pas fondée à contester la superficie du site en litige et les surfaces couvertes du bâtiment correspondant à l’entrepôt de vente et des annexes retenues ainsi que des zones de dépôt et de stockage des matériaux non couvertes entièrement dédiées à l’exercice de l’activité de négoce de l’exploitant, déterminées à partir du plan cadastral, alors que les surfaces portées dans ses déclarations souscrites les 14 juin 2013 et 28 septembre 2022 et celles figurant dans les documents produits à l’appui de cette dernière déclaration ne coïncident pas. Enfin, la requérante ne conteste pas sérieusement la surface pondérée retenue par l’Administration fiscale à partir de la ventilation des surfaces selon les zones en fonction de l’activité exercée ayant permis de déterminer la valeur locative révisée du local en cause résultant de son rattachement à la catégorie DEP2. Au demeurant, l’Administration fiscale démontre qu’en rattachant le local à la catégorie DEP1 comme le demande la société, les valeurs locatives révisées s’avèrent supérieures aux valeurs locatives révisées imposées.