Selection of administrative court rulings

La société requérante soutient que l’ensemble immobilier objet du litige ne constituait plus un immeuble bâti au sens de l’article 1380 du CGI aux 1er janvier 2022 et 2023, dès lors que des travaux d’ampleur conduits à compter de 2020 affectaient le gros œuvre et le rendaient impropre à toute utilisation. Toutefois, il résulte de l’instruction, et notamment du permis de construire du 1er mai 2020, que les travaux ont consisté en une restructuration des locaux à usage de commerce et bureau, des niveaux R-2 au R+1, entraînant la démolition partielle de plancher, poteaux et murs porteurs pour reconstruction, ainsi que des reprises structurelles dans les parcs de stationnement aux sous-sols et la modification des façades RDC et R+1, sans que ces travaux ne se traduisent par un accroissement significatif des surfaces utilisables ou du volume de la construction. Le constat d’huissier du 5 janvier 2022, assorti de photographies, qui, en tout état de cause, n’est pas de nature à justifier de l’état des locaux au 1er janvier 2023, fait état de travaux effectivement substantiels, mais qui n’ont pas, pour autant, affecté le gros œuvre d’une manière telle que l’immeuble aurait été rendu impropre à toute utilisation dès lors, notamment, que les murs et façades du bâtiment n’ont pas été démolis et que les travaux n’ont concerné qu’une partie du bâtiment, les étages R+2 à R+5 étant restés intacts. Si le constat d’huissier fait état de l’absence de revêtement, d’équipements, des planchers et de cloisons des niveaux R-1 à R+1, il certifie néanmoins la présence des murs et plafonds bruts de béton ainsi que des piliers de soutènement maintenant la structure du bâtiment. Ainsi, les éléments structurels et porteurs de l’immeuble n’ont pas été substantiellement affectés. Dès lors, bien qu’il ait été inutilisable pendant la durée des travaux, l’ensemble immobilier est demeuré une propriété bâtie au sens et pour l’application des dispositions de l’article 1380 du CGI. Par ailleurs, la société requérante soutient que, dans l’hypothèse où l’immeuble en litige serait considéré comme n’étant pas impropre à toute utilisation, un changement de catégorie d’imposition doit être effectué pour les parties concernées par les travaux. Elle demande à ce que l’immeuble, qui appartient à la catégorie des bureaux, soit reclassé dans la catégorie des dépôts couverts. Toutefois, si la société requérante invoque un changement de consistance des locaux, inhérent à l’ampleur des travaux entrepris, cette circonstance ne peut être regardée comme ayant entraîné un changement de consistance ou d’affectation, aux 1er janvier 2022 et 2023, au sens et pour l’application des dispositions de l’article 1517 du CGI, dès lors que les locaux en litige n’ont pas été rendus disponibles pour un autre usage, alors même que leur activité habituelle n’a été interrompue que pour la durée des travaux. De même, la modification temporaire de locaux due à la réalisation de travaux ne peut être regardée comme constituant un changement de caractéristiques physiques au sens et pour l’application de l’article 1517 précité. Enfin, en vertu de l’article 1415 du CGI, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition, et il y a lieu d’observer qu’en l’espèce, les travaux n’étaient pas achevés aux 1er janvier des années d’imposition en litige. Dans ces conditions, les conclusions tendant à la réduction partielle de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties ne peuvent qu’être rejetées.

Le requérant fait valoir que la réduction de 30 % de la taxe foncière sollicitée au titre des années 2023 et 2024 est justifiée par le changement d’environnement qu’a connu l’immeuble en litige, tenant à la dégradation sensible de sa situation, liée à la présence permanente d’un individu assis au coin de la rue située en bas de l’immeuble, à l’usage des parkings de livraisons situés devant ce dernier par des livreurs de repas à domicile et à la saleté de la rue. Toutefois, si le requérant produit à l’appui de ses écritures des photographies, celles-ci, au demeurant non datées, ne sauraient suffire à établir que l’immeuble en litige a connu, par rapport aux années précédant celles en litige, une dégradation de son environnement à prendre en compte pour la mise à jour de la valeur locative de l’immeuble au titre des années 2023 et 2024. En outre, il ne résulte pas de l’instruction que la circonstance qu’un bien immobilier voisin de celui en cause ne trouverait pas de locataire serait directement liée au changement d’environnement allégué. Par conséquent, en l’absence de caractérisation d’un changement d’environnement au sens de l’article 1517 du CGI, l’Administration a pu valablement refuser de faire droit aux demandes de réduction présentées par le requérant.

Si l’Administration s’appuie, dans son mémoire en défense, sur le changement d’affectation des locaux en se référant à des étages de l’immeuble non concernés par les taxes en cause, il résulte de l’instruction qu’elle s’est fondée, dans sa décision de rejet de la réclamation préalable, sur le changement de consistance des locaux postérieur à 2017 résidant dans la fusion des surfaces dont la société requérante a fait état dans sa réclamation préalable relative aux impositions des années 2021 et 2022. Or, il résulte de l’instruction que le vendeur de l’immeuble acquis le 30 novembre 2020 a, ainsi que le démontre l’acte de vente produit à l’instance, supprimé les cloisons intérieures et réuni certains lots de copropriété, transformation que, contrairement à ce que soutient la requérante, l’Administration a pu, à bon droit, regarder comme constitutive d’une restructuration par réunion de locaux préexistants et non comme une simple modification dans la répartition des surfaces. Il s’ensuit que l’immeuble en litige ayant subi après le 1er janvier 2017 un changement de consistance, l’Administration a valablement refusé de faire application des dispositifs dits de planchonnement de lissage prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du CGI.

Il résulte de l’instruction que, par une décision du 26 août 2021, l’Administration fiscale a exclu de la base imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties l’ensemble des immobilisations que la société requérante présente comme des biens et matériels d’exploitation spécifiquement adaptés à son activité de production, à l’exception de sept d’entre elles au motif que les intitulés « G39 Salsa lot électricité – fluides », « tranchée alimentation tourniquet », « aménagement site et sécurisation parking », « tourniquet site réalité virtuelle », « tourniquet CIRV », « implantation tourniquet piétons » et « contrôle d’accès vestiaires » ne permettent pas, à eux seuls, de justifier qu’ils constitueraient des biens d’équipement spécialisés dédiés à son activité de production. Faute de produire des éléments de nature à établir que la présence de ces biens serait rendue nécessaire par l’exercice de son activité industrielle, alors que la plupart de ces libellés mentionnent des équipements des parties communes, la requérante ne remet pas sérieusement en cause la décision du Service d’inclure ces sept immobilisations restant en litige dans la valeur locative foncière de son site. Par suite, le moyen doit être écarté.

Si la société requérante ne conteste pas le classement du bâtiment litigieux dans le sous-groupe « lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement » et dans la catégorie « lieux de dépôt couverts » (DEP 2), elle soutient qu’au regard de son potentiel commercial très faible, sa consistance aurait dû conduire l’Administration fiscale à le classer en P2 « surface des parties secondaires couvertes » et non en P1 comme surface principale. Il résulte de l’instruction, comme le souligne l’Administration fiscale en défense, que le bâtiment litigieux conserve les éléments essentiels à sa stabilité, n’est pas impropre à toute utilisation et permet un lieu de stockage couvert. Il doit ainsi être regardé comme une seule et même surface destinée principalement et dans l’immédiat au dépôt ou au stockage, activité essentielle, et par conséquent être classé en zone principale P1. Dans ces conditions, la requérante n’est pas fondée à solliciter l’application d’un coefficient de pondération de 0,5 pour le calcul de la valeur locative de ce bâtiment.

Il résulte de l’instruction, notamment du procès-verbal de constat d’huissier du 2 novembre 2022, qu’à cette date, la SAS A… n’exploitait plus la parcelle cadastrée n° 33 pour les besoins de son activité dès lors qu’aucun véhicule hors d’usage ou autre ferraille diverse n’y est entreposé et que son sol ne présentait plus de trace substantielle de circulation. Si, dans son plan de masse, le géomètre-expert requis par la société requérante identifie la parcelle comme « zone de stockage » à l’instar de la parcelle n° 32, son plan de répartition des surfaces exploitées du 14 novembre 2022 confirme son inutilisation. Par conséquent, la parcelle n° 33 n’était pas, au 1er janvier 2023, employée à un usage commercial au sens des dispositions du 5° de l’article 1381 du CGI. Par suite, c’est à tort que l’Administration fiscale a inclus la surface correspondante à la parcelle dans l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Par ailleurs, le constat d’huissier et le plan du géomètre cités ci-avant montrent tous deux qu’en novembre 2022, seule une partie de la parcelle n° 32 demeurait utilisée pour l’activité professionnelle, à savoir une surface de 1 086 m² située à son extrémité droite. Si la société requérante démontre que les lieux bénéficient depuis le rachat du fonds de commerce au début de l’année 2018 de la SAS A…. d’une dynamique de réduction de l’espace utilisé pour les besoins de son activité professionnelle, celle-ci demeure lente au regard des pièces versées à l’instruction puisque la libération de la parcelle n° 33 s’est étalée sur presque cinq années. Cette lenteur ne permet pas de considérer comme plausible la possibilité que la surface utilisée de 1 086 m² de la parcelle cadastrée n° 32 ait été libérée de cette occupation entre le 14 novembre 2022 et le 1er janvier 2023, soit en un mois et demi. Par conséquent, il y a lieu de considérer que cette surface de la parcelle cadastrée n° 32 était employée à un usage commercial à la date du 1er janvier 2023 au sens des dispositions du 5° de l’article 1381 du CGI. Toutefois, ainsi qu’il a été dit, cette surface ne représente qu’une partie de cette parcelle qui s’étend sur 5 931 m². Il résulte de l’instruction, notamment du procès-verbal de constat d’huissier précité, que le reste de la parcelle, soit 4 845 m², n’est plus utilisé à la date du 2 novembre 2022, par la SAS A… pour les besoins de son activité, ce qui a été confirmé au cours des opérations d’expertise qui se sont déroulées le 27 novembre 2023. Ainsi, cette surface de 4 845 m² n’était pas employée à un usage commercial à la date du 1er janvier 2023 au sens des dispositions du 5° de l’article 1381 du CGI. Par suite, c’est à tort que l’Administration fiscale a inclus cette surface dans l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties.